市街化調整区域の疑問④
昔、住宅を解体した土地にもう一度家を建てられる？
仙台市の市街化調整区域にある土地について、「昔は家が建っていたけれど、今は更地になっている」
「実家を解体した土地に、もう一度住宅を建てたい」
「以前住宅があった土地なら、新しい家を建てられる？」
このような場合、「昔、家が建っていたから大丈夫」とも、「もう解体してしまったから絶対に建てられない」とも一概にはいえません。
仙台市には「すでに住宅を解体した敷地」の基準があります
仙台市では、市街化調整区域ですでに住宅を解体した敷地についても、一定の条件を満たし、都市計画法上の許可を取得することで、期限付きで再建築が認められる場合があります。
そのため、何年も前に住宅を解体して現在は更地になっている場合でも、まずは再建築の基準に該当するのか確認することが大切です。
例えば、このようなケースです
・仙台市の市街化調整区域・以前は住宅が建っていた
・住宅はすでに解体済み
・現在は更地
・もう一度、住宅を建てたい
このような場合には、
「以前どのような住宅が建っていたのか？」
「いつ解体したのか？」
「住宅があったことを証明できる資料があるのか？」
などを調べます。
そのうえで、仙台市の現在の再建築基準に該当するのかを確認します。
ただし、期限があります
仙台市では、令和8年（2026年）9月30日以前に除却・滅失した住宅について、一定の要件を満たす場合の経過措置が設けられています。
主な条件として、
・令和10年（2028年）9月30日までに、住宅があったことを証する書類を提出し、確認書
の交付を受ける
・令和12年（2030年）9月30日までに再建築に着手する
・再建築に伴って30cm以上の切土・盛土を行わない
・従前の住宅と同じ戸数とする
などがあります。
もちろん、これだけで再建築できると決まるわけではなく、以前の住宅の建築経緯や用途なども含め、仙台市の基準に該当するかを確認する必要があります。
市街化調整区域における住宅の利用に関する制限緩和｜仙台市
では、どうすればいい？
まず、「昔ここに家があった」という話だけで判断せず、以前の住宅の履歴を調べること。これが第一歩です。
土地・建物の資料、過去の許可、住宅があったことを確認できる資料、解体時期などを調べ、現在の仙台市の基準で再建築を検討できる土地なのかを確認します。
また、これから市街化調整区域の住宅を解体する場合も、「とりあえず解体して、建替えは後で考える」のではなく、解体前に建替えの取扱いを確認しておくことが大切です。
当事務所では、以前の住宅の建築経緯や過去の許可、解体時期などを調査し、仙台市への確認、再建築に必要となる手続きの整理までサポートします。※再建築(都市計画法上）の可否は、以前の住宅の建築経緯、過去の許可、除却時期、敷地、建築計画などによって異なります。調査の結果、再建築が難しい場合もあります。
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