市街化調整区域の疑問⑨
市街化調整区域の更地に、普通の住宅を建てることはできる？
「土地を探していたら、ちょうどいい更地を見つけた」ところが調べてみると、市街化調整区域だった。「農家でもないし、分家でもない。普通の住宅を建てることはできないの？」と思う方もいるかもしれません。では、仙台市の市街化調整区域に、一般の方が住む普通の住宅を建てることはできるのでしょうか？
市街化調整区域では、住宅を自由に建てられるわけではありません
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。そのため、土地を持っているからといって、自由に住宅を建てられるわけではありません。ただし、「市街化調整区域＝普通の住宅は絶対に建てられない」というわけでもありません。
仙台市には、一定の条件を満たす土地について、「条例で定める既存宅地」として、戸建住宅等を建築できる基準があります。
「条例で定める既存宅地」とは？
仙台市では、主に次のような条件を確認します。・市街化区域からおおむね2km以内で、一体的な日常生活圏を形成していること
・おおむね50以上の建築物が連たんしている地域であること
・昭和45年8月31日より前から、土地登記簿上の地目が「宅地」であること
さらに、災害ハザードエリアに含まれていないことなども確認します。
つまり、「昔から宅地だったから大丈夫」というだけではありません。
土地の場所や周辺の建物、昔の登記などを調べる必要があります。
既存宅地における戸建住宅等の建築｜仙台市
農家や分家でなくてもいいの？
この基準では、予定建築物の使用者について制限はありません。そのため、
「農家でなければならない」
「分家する人でなければならない」
という基準ではありません。
一定の条件を満たす土地であれば、一般の方が住む戸建住宅を建築できる可能性があります。
43条許可って何？
「条例で定める既存宅地」に戸建住宅等を建てる場合には、都市計画法第43条の許可が必要になります。43条許可とは、簡単にいうと、市街化調整区域で、開発行為を伴わずに建物を建てる場合などに必要となる許可です。ただし、土地の造成などが「開発行為」に該当する場合には、43条許可ではなく、都市計画法第29条の開発許可を検討することになります。
そのため、「市街化調整区域で住宅を建てる＝必ず43条許可」というわけではありません。
例えば、こんな土地だったら？
例えば、・現在は建物がない更地
・昭和45年8月31日より前から登記地目が「宅地」
・市街化区域からおおむね2km以内
・周辺に住宅などがまとまって建っている
・一般の方が自宅として戸建住宅を建てたい
というケースです。
この場合、「市街化調整区域だから建てられない」とすぐに判断するのではなく、仙台市の「条例で定める既存宅地」の基準に該当するのかを調べます。
既存宅地における戸建住宅等の建築｜仙台市
では、どうすればいい？
まず、「この土地は、条例で定める既存宅地に該当する可能性があるのか？」を調査します。
例えば、
・市街化区域からの位置
・周辺の建築物の状況
・昭和45年8月31日以前の登記地目
・現在の土地の状況
・災害ハザードエリアに該当しないか
・どのような住宅を建てたいのか
などを調査します。
そのうえで、調査した資料と建築計画を整理して仙台市へ確認します。土地を購入してから、「普通の住宅を建てるつもりだったのに、建てられなかった……」とならないためにも、市街化調整区域の土地は購入前に住宅を建築できるのか調べておくことが大切です。
※「昔から宅地だった」という理由だけで住宅を建築できるわけではありません。土地の位置、周辺の建築物、過去の登記、災害ハザードエリア、建築計画などによって取扱いは異なります。
ご相談はコチラ→市街化調整区域の土地・建物を利用できるか調べてほしい
