市街化調整区域の疑問⑥
中古住宅を購入して、増築することはできる？
「気に入った中古住宅を見つけた。でも、ちょっと狭い……」そんなとき、「購入してから部屋を増やせばいいか」と考えることもあると思います。
では、仙台市の市街化調整区域にある中古住宅でも、増築することはできるのでしょうか？
市街化調整区域でも、一定の要件を満たせば増築できる場合があります。
仙台市には「1.5倍・280㎡」の基準があります
仙台市では、市街化調整区域にある既存建築物の増築について、一定の基準を定めています。増築後の延べ面積については、
・既存建築物の延べ面積の1.5倍以内
・ただし、1.5倍した面積が280㎡未満の場合は280㎡以内
という規模の基準があります。
少し分かりにくいので、具体的に見てみましょう。
100㎡の住宅なら「150㎡まで」ではありません
例えば、既存住宅の延べ面積が100㎡だったとします。まず1.5倍すると、100㎡ × 1.5 ＝ 150㎡になります。
仙台市の基準では、1.5倍した面積が280㎡未満の場合は、280㎡以内という取扱いがあります。
この例では150㎡が280㎡未満なので、増築後の住宅全体の延べ面積が280㎡以内であれば、規模については基準の範囲内ということになります。
よくある質問｜仙台市
ただし、「100㎡の住宅なら280㎡まで必ず許可不要で増築できる」という意味ではありません。
これはあくまで増築する建物の「規模」についての基準です。
実際に都市計画法上の許可が不要になるかどうかは、住宅が建てられた経緯、過去の許可、用途、敷地、従前の許可条件など、ほかの要件も確認して判断します。
では、100㎡から280㎡までなら許可不要？
規模だけを見れば、この基準の範囲内です。ただし、上記に示したように「100㎡の中古住宅なら、必ず280㎡まで許可不要で増築できる」という意味ではありません。
規模以外の要件も確認する必要があります。
例えば、
・現在の住宅と同じ敷地内での増築なのか
・住宅から店舗などへの用途変更を伴わないか
・この住宅は何として建てられたのか
・過去にどのような許可を受けているのか
・従前の許可に延べ面積の上限が付いていないか
などを調査します。
そのうえで、調査した資料と増築計画を整理して仙台市へ確認し、都市計画法上の許可が不要となる増築に該当するのか、許可が必要になるのかを確認します。
「何として建てられた住宅なのか？」も重要です
市街化調整区域には、・市街化調整区域になる前から建っている住宅
・都市計画法の許可を受けて建てられた住宅
・農家住宅
・分家住宅
など、さまざまな建築経緯の住宅があります。
そのため、「280㎡以内だから大丈夫」と面積だけで判断するのではなく、建築された経緯や過去の許可まで確認することが大切です。
中古住宅は「購入する前」に確認
例えば、
「この中古住宅を購入して、あとから子ども部屋を増やしたい」という計画があるなら、
・この住宅は何として建てられたのか？
・過去にどのような許可を受けているのか？
・現在の延べ面積は？
・増築後の延べ面積は？
・仙台市の許可不要となる増築の要件に該当するのか？
を購入前に確認しておくことが大切です。
「住宅は購入できた。でも予定していた増築ができなかった……」とならないためにも、「購入できるか」と「購入後に増築できるか」は別に確認する。
ここが、市街化調整区域の中古住宅を購入するときのポイントです。
（令和7年5月23日から）開発行為・宅地造成等工事許可申請の手引き｜仙台市
※「1.5倍・280㎡」は増築の規模に関する基準です。
すべての中古住宅について280㎡まで自由に増築できるという意味ではありません。
既存住宅の建築経緯、過去の許可、従前の許可条件、建物・敷地の状況、増築計画などによって取扱いは異なります。
ご相談はコチラ→市街化調整区域の土地・建物を利用できるか調べてほしい
