市街化調整区域の疑問⑧
築20年以上の住宅を第三者に貸すことはできる？
「実家が空き家になった。でも、売るのはまだ迷っている」そんなとき、「誰かに貸すことはできないだろうか？」と考えることもあると思います。では、仙台市の市街化調整区域にある住宅を、第三者に貸すことはできるのでしょうか？
市街化調整区域の住宅は、誰にでも貸せるとは限りません
市街化調整区域にある住宅の中には、・分家住宅
・農家住宅
など、住むことができる人に制限がある住宅があります。
このような制限を「属人性」といいます。
そのため、「自分が住まなくなったから、普通の賃貸住宅として貸そう」と自由に第三者へ貸せるとは限りません。
仙台市では「築20年以上」が一つの基準
仙台市では、建築から20年以上経過した属人性のある住宅について、一定の基準を設けています。自己用の戸建住宅または貸家として使用する場合には、都市計画法の許可を取得することで、属人性の解除が認められる基準があります。しかも、20年以上経過した住宅については、10年以上20年未満の場合に求められるような、住宅を手放す特別な理由は必要とされていません。
ただし、建物の敷地は従前と同一であることなどの要件があります。
市街化調整区域における住宅の利用に関する制限緩和｜仙台市
例えば、築25年の分家住宅を貸したい場合
例えば、・仙台市の市街化調整区域
・築25年の分家住宅
・現在は空き家
・第三者へ戸建住宅として貸したい
・敷地はそのまま
というケースです。
この場合、「分家住宅だから第三者には絶対に貸せない」と決めつけるのではなく、仙台市の現在の基準に該当するのかを確認することになります。
まず、
・本当に分家住宅として建てられたのか
・建築から20年以上経過しているのか
・適法に建築された住宅なのか
・過去にどのような許可を受けているのか
・現在の敷地はどこまでなのか
などを調査します。
そのうえで、調査した資料と利用計画を整理して仙台市へ確認します。
「築20年以上なら自由に貸せる」ではありません
ここは注意が必要です。築20年以上になったから、自動的に属人性がなくなるわけではありません。
第三者へ貸家として利用するためには、仙台市の基準を確認したうえで、都市計画法に基づく許可を取得する必要があります。
つまり、
「20年経過した」
↓
「自動的に誰にでも貸せる」
ではありません。
「20年以上経過した住宅」
↓
「仙台市の基準に該当するか確認」
↓
「必要な都市計画法の許可を取得」
↓
「第三者への貸家として利用」
という考え方になります。
空き家を「売る」だけでなく「貸す」という選択肢も
市街化調整区域の住宅というと、「自分で住むか、売るか」と考えがちです。しかし、仙台市では基準の見直しによって、一定の住宅については第三者へ戸建住宅として貸すことも検討できるようになっています。
実家や空き家をすぐには売りたくない場合には、「この住宅は第三者に貸すことができるのか？」という視点から調べてみるのも一つの方法です。
当事務所では、仙台市の市街化調整区域にある住宅について、建築された経緯、築年数、過去の許可、属人性などを調査します。
そのうえで、調査した資料と利用計画を整理して仙台市へ確認し、第三者への貸家として利用するために必要な手続きを確認します。
（令和7年5月23日から）開発行為・宅地造成等工事許可申請の手引き｜仙台市
※住宅の利用や許可の取扱いは、建築経緯、築年数、過去の許可、敷地、利用計画などによって異なります。
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