＜不動産会社向け市街化調整区域の困りごと③＞分家住宅は一般の人に売却できる？

市街化調整区域にある中古住宅の売却相談を受け、調べてみたら「分家住宅」だった。

そんなとき、「分家住宅って、一般の人にも売れるの？」という疑問が出てきます。

今回は、分家住宅を一般の方へ売却するときに、何を確認すればよいのか見ていきます。

そもそも分家住宅って何？

分家住宅とは、簡単にいうと、本家から独立して世帯をつくる人が、一定の条件を満たして建てた住宅です。

市街化調整区域では、誰でも自由に住宅を建てられるわけではありません。

そのため分家住宅では、誰が住むために建てられた住宅なのかが重要になります。

一般の人にも売れるの？

ここで大切なのは、「売買できるか」と、「買主が購入後、その住宅に住めるか」を分けて考えることです。

分家住宅だからといって、売買そのものができないわけではありません。

確認したいのは、一般の買主が購入後、その住宅を利用できるのかという点です。

分家住宅には「属人性」がある

分家住宅は、一定の条件を満たした人が住む住宅として許可されているため、利用できる人に条件があります。

このような性質を「属人性」といいます。

たとえば、分家住宅として許可を受けた人が住んでいた住宅を、親族関係のない第三者が購入して住む場合です。

建物の使い方は同じ「住宅」でも、住む人が変わることで、都市計画法上の用途変更として許可が必要になる場合があります。

仙台市も、分家住宅を「属人性を有する建築物」の例として明記しています。

まず何を調べる？

分家住宅の売却相談を受けたら、

・いつ建てられたのか
・どのような許可を受けて建てられたのか
・誰が住む住宅として許可されたのか
・現在、誰が利用しているのか
・誰が購入するのか
・購入後どのように利用するのか

などを確認します。

昔の許可書などが残っていない場合には、行政機関に残っている資料などから建築された経緯を確認していきます。

宮城県も、市街化調整区域の立地相談では、土地・建物の登記事項証明書や既存建築物の建築計画概要書・台帳記載事項証明書などを確認資料として案内しています。

一般の人が住める場合もある

分家住宅だからといって、「一般の人には売れない」と最初から決めつける必要はありません。

建築された経緯やこれまでの利用状況などによっては、都市計画法上の許可を受けることで、一般の方が住宅として利用できる場合があります。

ただし、許可の基準や取扱いは地域によって異なります。

そのため、過去の許可内容や現在の状況を調べたうえで、物件所在地を管轄する行政機関へ確認することが大切です。

仙台市では、一定期間適正に利用された属人性のある住宅について、一定の条件を満たせば許可を受けて居住者制限を解除できる基準が設けられています。
市街化調整区域における住宅の利用に関する制限緩和｜仙台市

売買契約の前に確認する

分家住宅で注意したいのは、「普通の中古住宅に見えるから大丈夫」と判断してしまうことです。

見た目だけでは、分家住宅として許可された住宅なのか分かりません。

大切なのは、「どのような経緯で建てられた住宅なのか」そして、「買主が購入後、その住宅に住めるのか」を確認することです。

つまり、分家住宅では、「売れるか」だけではなく、「買った人が住めるか」まで確認する。

ここが大切なポイントです。

分家住宅の売却で判断に困ったら

当事務所では、市街化調整区域にある分家住宅について、建築された経緯や過去の許可内容を調査し、一般の方が利用するために必要となる都市計画法上の手続きを確認します。

・分家住宅かどうか分からない
・昔の許可資料が見つからない
・一般の方へ売却したい
・買主がそのまま住めるのか分からない

このような物件がありましたら、売買契約を進める前にご相談ください。

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2026年08月14日 00:22

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