＜不動産会社向け市街化調整区域の困りごと④＞この中古住宅、再建築できる？

市街化調整区域にある中古住宅、買主から、「この家、将来建て替えできますか？」と聞かれたとします。

すでに住宅が建っているので、「今、家が建っているんだから、建て替えもできるでしょう」と思うかもしれません。

しかし、市街化調整区域では、現在住宅が建っていることだけで、将来も再建築できるとは判断できません。

不動産情報で、「再建築不可」という言葉を見かけることがあります。

簡単にいうと、現在は建物が建っていても、その建物を取り壊した後に、新しい建物を建てることができない物件を指して使われます。

ただし、再建築できない理由は一つではありません。

たとえば

建築基準法上の道路・接道の問題が原因になることがあります。

そして、市街化調整区域では、それとは別に都市計画法上、再建築できるのかについても確認する必要があります。

市街化調整区域には、

・農家住宅
・分家住宅
・開発許可や建築許可を受けて建てられた住宅
・区域区分が定められる前から建っている住宅

など、さまざまな経緯で建てられた住宅があります。

そのため、まず確認したいのは、「なぜ、この場所に住宅を建てることができたの？」ということです。

見た目は普通の中古住宅でも、建築された経緯や過去の許可内容によって、再建築について確認する内容が変わります。

市街化調整区域だからといって、すべての中古住宅が再建築できないわけではありません。

宮城県では、既存建築物の建て替えについて、一定の条件を満たせば都市計画法上の許可が不要となる場合があります。

一方、建て替えの内容によっては許可が必要になる場合もあります。

つまり、「市街化調整区域だから再建築できない」とも、「今、家があるから再建築できる」とも、一概にはいえないということです。
市街化調整区域内の立地について - 宮城県公式ウェブサイト
市街化調整区域内の建築行為全般について｜仙台市

中古住宅の再建築について相談を受けたら、

・いつ建てられた住宅なのか
・どのような経緯で建てられたのか
・開発許可や建築許可などの履歴はあるのか
・農家住宅や分家住宅ではないか
・どのような建物に建て替える予定なのか
・道路や接道に問題はないか
・土地の造成を伴うのか

などを確認します。

都市計画法だけではなく、建築基準法上の確認も必要になるということです。

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2026年08月14日 00:35

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