農地・土地利用の調査・許認可申請をサポートします。

＜不動産会社向け 市街化調整区域の困りごと①＞中古住宅の売却相談、まず何を確認する？

まず「どんな住宅なの？」を確認する

最初に確認したいのが、「この住宅は、どのような経緯で建てられたの？」ということです。
市街化調整区域には、
・農家住宅
・分家住宅
・都市計画法上の許可を受けて建てられた住宅
・区域区分が定められる前から建っている住宅など
さまざまな経緯の住宅があります。
見た目は同じ一戸建てでも、建築された経緯や条件が違うことがあります。

昔の許可を確認する

次に、過去の許可などを確認します。
・いつ建てられたのか
・開発許可や建築許可などの履歴はあるのか
・どのような用途・条件で建てられたのか
・農家住宅や分家住宅など、利用する人に条件のある住宅ではないか
残っている資料や行政機関への確認などから調べていきます。
「昔から家が建っているから大丈夫」だけでは判断しないことが大切です。

「誰が買って、どう使うの？」も確認する

次に確認したいのが、買主と購入後の利用目的です。
たとえば、
・「購入して住宅として住みたい」
・「事務所として使いたい」
・「店舗として使いたい」
・「古民家カフェを始めたい」
では、購入後の利用方法が違います。

また、農家住宅や分家住宅など、利用する人に条件のある住宅では、一般の方が購入して住む場合にも都市計画法上の確認が必要になることがあります。
つまり、「今まで住宅だったから、次の人もそのまま住めるでしょう」とは決めつけず、買主がどのように利用する予定なのかまで確認します。

用途変更の確認が必要になることも

購入後の利用方法や、もともとの建築経緯・許可内容によっては、都市計画法上の用途変更について確認が必要になることがあります。
用途変更というと、「住宅を店舗に変えること？」と思いますよね。
もちろん、それも一つです。

しかし、市街化調整区域では、もともとの住宅がどのような用途や条件で認められたのかによって、確認する内容が変わります。
許可が不要となる場合もあれば、都市計画法上の許可が必要になる場合もあります。
そのため、物件所在地を管轄する行政機関の基準や取扱いを確認します。

売買契約の前に確認する

一番避けたいのは、売買契約をした後に、買主が予定していた利用ができないと分かることです。
そのため、市街化調整区域の中古住宅では、
① いつ、どのような経緯で建てられた住宅か
② 開発許可・建築許可などの履歴があるか
③ 農家住宅・分家住宅など利用する人に条件のある住宅ではないか
④ 現在どのように利用されているか
⑤ 買主が購入後どのように利用する予定なのか
を確認しておくことが大切です。

市街化調整区域では、「家が建っているから大丈夫」ではなく、「なぜこの家を建てることができたのか？」というところまで確認してみる。
これが、中古住宅を扱うときの大切なポイントです。

市街化調整区域の中古住宅で判断に困ったら

当事務所では、市街化調整区域にある土地・建物について、建築された経緯や過去の許可内容を調査し、買主の利用目的を確認したうえで、都市計画法上必要となる手続きを整理します。
・農家住宅や分家住宅かもしれない
・昔の許可資料が見つからない
・一般の方へ売却できるのか分からない
・買主が購入後に用途を変えたい
このような物件がありましたら、売買契約を進める前にご相談ください。

次回のブログはコチラ→＜不動産会社向け 市街化調整区域の困りごと②＞農家住宅は一般の人に売却できる？
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