＜初心者向け 市街化調整区域の土地・建物⑯＞分家住宅を一般住宅に変更できるの？
前回は、分家住宅を第三者が利用する場合、住宅から住宅への利用であっても、都市計画法上の「用途変更」として扱われる場合があることを説明しました。
前回のブログはコチラ→＜初心者向け 市街化調整区域の土地・建物⑮＞分家住宅を一般住宅にするってどういうこと？
結論からいうと、利用できる場合があります。
ただし、すべての分家住宅が同じように変更できるわけではありません。
まず、その住宅について調査します
「分家住宅だから一般住宅に変更できる」「古い住宅だから大丈夫」と一律に判断することはできません。
まず、
・いつ建てられたのか
・どのような許可を受けて建てられたのか
・本当に分家住宅として建てられたのか
・誰が住むことを前提として許可されたのか
・これまでどのように利用されてきたのか
などを調査します。
昔の許可書などが残っていれば重要な資料になります。
資料がない場合には、残っている行政資料などから建築された経緯を調査していきます。
建てられてからの年数も関係する場合があります
分家住宅を第三者が一般住宅として利用できるかを考えるときには、建築されてからの経過年数が関係する場合があります。ただし、「○年以上経っていれば、自動的に一般住宅になる」ということではありません。
建築された経緯やこれまでの利用状況、現在の基準などを調査したうえで、都市計画法上の許可が必要なのかを判断します。
仙台市では一定の基準があります
仙台市では、分家住宅など、利用できる人に条件が付いている住宅を「属人性のある住宅」として扱っています。
現在、一定期間適正に利用されてきた住宅については、条件を満たして都市計画法の許可を受けることで、居住者の制限を解除できる場合があります。
たとえば、建築されてから20年以上経過した住宅については、一定の条件を満たすことで、第三者が住宅として利用できる可能性があります。また、10年以上20年未満の住宅についても、やむを得ない事情など一定の条件を満たす場合には、対象になることがあります。
大切なのは、「10年・20年経ったから、そのまま住める」ということではなく、現在の基準に該当するのかを調査し、必要な許可を受けることです。
宮城県ではどうなの？
宮城県では、仙台市を除く市街化調整区域について、県の開発許可制度の基準があります。そのため、仙台市の「10年・20年」という考え方を、そのまま宮城県内のすべての市町村に当てはめることはできません。
宮城県については、その住宅が建てられた経緯や利用状況などを調査し、県の現在の基準に該当するのかを調べる必要があります。
市街化調整区域内の立地について - 宮城県公式ウェブサイト
中古の分家住宅は契約前に調査を
市街化調整区域にある中古住宅が分家住宅だった場合、「一般住宅に変更できるだろう」と考えて先に購入してしまうのは注意が必要です。まず、その住宅がどのような許可を受けて建てられたのかを調査します。
そのうえで、第三者が一般住宅として利用するために都市計画法上の許可などが必要なのかを調査し、必要な資料をそろえて行政窓口へ確認・協議することになります。
その結果を踏まえてから、購入を進めることが大切です。
次回のブログはコチラ→＜初心者向け 市街化調整区域の土地・建物⑰＞宮城県と仙台市では分家住宅の扱いは違うの？
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2026年09月02日 00:22
