＜初心者向け 市街化調整区域の土地・建物⑰＞宮城県と仙台市では分家住宅の扱いは違うの？
では、宮城県と仙台市では、分家住宅の扱いは同じなのでしょうか？
実は、同じではありません。
市街化調整区域の分家住宅を調査するときには、その住宅がどこの市町村にあるのかも重要になります。
宮城県と仙台市では基準が別です
宮城県では、仙台市を除く市街化調整区域について、宮城県の開発許可制度の基準があります。一方、仙台市には、仙台市の開発許可制度の基準があります。
そのため、「宮城県内だから全部同じ基準」というわけではありません。
分家住宅を第三者が購入して住みたい場合には、その住宅がある地域の現在の基準を調べる必要があります。
宮城県ではどう調べるの？
宮城県では、市街化調整区域に建っている建物について、県の「開発許可制度便覧」に立地や用途変更などの基準が定められています。開発許可制度便覧について - 宮城県公式ウェブサイト
そのため、まず、
・いつ建てられた住宅なのか
・どのような許可を受けているのか
・誰が住むための住宅として許可されたのか
・これまでどのように利用されてきたのか
・第三者が利用する場合、現在の基準に該当するのか
などを調査します。
そのうえで、必要な資料をそろえて行政窓口へ確認・協議していくことになります。
仙台市ではどうなっているの？
仙台市では、分家住宅などを「属人性のある住宅」の一つとして扱っています。属人性とは、簡単にいうと、その住宅を利用できる人に条件が付いていることです。
ただし、仙台市では現在、一定期間適正に利用されてきた住宅について、条件を満たして都市計画法の許可を受けることで、この居住者の制限を解除できる制度があります。
市街化調整区域における住宅の利用に関する制限緩和｜仙台市
仙台市では「10年」と「20年」がポイントになる場合があります
仙台市では、分家住宅などの属人性のある住宅について、建築されてからの年数によって基準が設けられています。・建築から10年以上20年未満の場合
一定期間適正に利用されていることに加えて、経済的事情、相続、転居など、住宅をこれまでの使用者が利用できなくなった一定の理由が必要になります。
・建築から20年以上経過している場合
一定の条件を満たしていれば、特に理由がなくても、都市計画法の許可を受けることで居住者の制限を解除できる場合があります。
ただし、「10年・20年経過すれば自動的に誰でも住める」という意味ではありません。
現在の基準に該当するのかを調査し、必要な都市計画法上の許可を受ける必要があります。
宮城県の基準を仙台市に当てはめない
市街化調整区域の相談では、「別の市では大丈夫だった」「知り合いも分家住宅を買って住んでいる」という話だけで判断することはできません。宮城県と仙台市では基準が別だからです。また、同じ地域にある住宅でも、建てられた時期や許可の内容、これまでの利用状況などによって判断が変わることがあります。
そのため、「分家住宅だから変更できる・できない」と最初から判断するのではなく、その住宅ごとに建築された経緯や許可の内容を調査することが大切です。
中古の分家住宅を第三者が購入して住みたい場合には、まず住宅の許可や利用の経緯を調査し、必要な資料をそろえて、その地域を担当する行政窓口へ確認・協議してから進めることが大切です。
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2026年09月02日 00:36
