＜初心者向け 市街化調整区域の土地・建物⑬＞分家住宅は誰でも住めるの？
前回のブログはコチラ→＜初心者向け 市街化調整区域の土地・建物⑫＞そもそも「分家住宅」って何？
では、すでに建っている分家住宅を、まったく関係のない第三者が中古住宅として購入して住むことはできるのでしょうか？
分家住宅は「誰でも住める住宅」とは限りません
分家住宅は、もともと本家との関係や住宅を必要とする事情など、一定の条件を満たした人が住むことを前提として許可された住宅です。そのため、「中古住宅として売りに出ているから、誰でも買ってそのまま住める」とは限りません。
ここで関係してくるのが、前回説明した「属人性」です。
「属人性」があるとどうなるの？
属人性とは、簡単にいうと、その住宅を利用できる人に条件が付いていることです。
たとえば、分家住宅として許可を受けた人が長年住んでいた住宅を売却し、親族とは関係のない第三者が購入して住もうとする場合です。
所有者が変わったからといって、都市計画法上の条件まで自動的になくなるわけではありません。
そのため、第三者が住む場合には、そのまま住宅として利用できるのか都市計画法上の手続きが必要なのかを調査する必要があります。
では、第三者は住めないの？
ここは誤解しやすいところです。「分家住宅だから第三者は絶対に住めない」というわけではありません。
建物が建てられた経緯や、これまでどのように利用されてきたのか、建築後の経過年数などによっては、必要な許可を受けることで第三者が住宅として利用できる場合があります。
つまり、「分家住宅＝買えない」ではなく、「買ったあとに住宅として利用できるのかを、購入前に調査する必要がある」ということです。
仙台市ではどうなっているの？
仙台市では、分家住宅を「属人性のある住宅」の一つとして扱っています。現在は、一定期間適正に利用された属人性のある住宅について、条件を満たして都市計画法の許可を受けることで、居住者の制限を解除できる制度があります。
市街化調整区域における住宅の利用に関する制限緩和｜仙台市
そのため、「分家住宅だから第三者は住めない」と最初から判断するのではなく、その住宅が制度の対象になるのかを調査することが大切です。
宮城県ではどうなっているの？
宮城県でも、仙台市を除く市街化調整区域について「分家住宅」の基準があります。また、分家住宅などの属人性のある住宅を、許可を受けた人以外の人が利用する場合には、都市計画法上の用途変更の問題が生じる場合があります。
そのため、宮城県でも、
・誰が、どのような許可を受けて建てた住宅なのか
・これまでどのように利用されてきたのか
・第三者が住宅として利用するために手続きが必要なのか
を調査してから購入を進めることが大切です。
市街化調整区域の中古住宅は、見た目だけでは分家住宅かどうか分からないことがあります。
気になる中古住宅を見つけた場合には、契約する前に、その住宅がどのような経緯で建てられたものなのかを調査しておくことが大切です。
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2026年09月01日 15:34
