＜初心者向け 市街化調整区域の土地・建物⑭＞分家住宅を中古で買っても大丈夫？
「場所もいい」
「建物も気に入った」
「価格も予算内」
ところが調査してみると、「この住宅は、もともと分家住宅として建てられています」ということがあります。
では、親族とはまったく関係のない第三者が、この住宅を購入しても大丈夫なのでしょうか？
「買える」と「住める」は分けて考えます
まず知っておきたいのが、住宅を購入できることと、購入後にその住宅へ住めることは別の問題ということです。分家住宅は、本家との関係など一定の条件を満たした人が住むことを前提として許可されている場合があります。
そのため、中古住宅として売買することができても、第三者が購入後そのまま住めるとは限りません。
まず「本当に分家住宅なのか」を調べます
見た目だけでは、その住宅が分家住宅なのかどうかは分かりません。普通の一戸建て住宅とほとんど変わらないからです。
そのため、
・いつ建てられたのか
・誰が建てたのか
・どのような経緯で建てられたのか
・当時どのような許可を受けたのか
などを調査します。
昔の許可書などが残っていれば重要な資料になります。
資料が見つからない場合には、残っている行政資料などから建築された経緯を調査していくことになります。
第三者が住むための手続きが必要なの？
もともと分家住宅として許可された住宅には、利用できる人について条件が付いている場合があります。これが「属人性」です。
そのため、分家住宅を建てた人とは関係のない第三者が購入して住む場合には、都市計画法上の手続きが必要になることがあります。
ただし、「分家住宅だから第三者は絶対に住めない」というわけではありません。
建築された経緯やこれまでの利用状況、建築後の経過年数、地域の基準などによっては、必要な許可を受けることで第三者が住宅として利用できる場合があります。
宮城県と仙台市では基準が同じではありません
ここも注意したいところです。宮城県では、仙台市を除く市街化調整区域について、県の開発許可制度の基準があります。
一方、仙台市には仙台市独自の基準があります。
そのため、「宮城県の別の市では大丈夫だったから、仙台市でも大丈夫」とは限りません。
住宅がある地域の現在の基準に照らして調査する必要があります。
契約する前に調べることが大切です
分家住宅の中古物件で特に注意したいのが、「購入してから調べる」のでは遅い場合があるということです。購入したあとに、「このままでは自分は住めない」と分かってしまうと困ります。
そのため、市街化調整区域の中古住宅を購入するときは、
① その住宅が分家住宅なのか
② どのような許可で建てられたのか
③ 現在も利用する人について条件があるのか
④ 第三者が住むために許可などの手続きが必要なのか
を契約前に調査しておくことが大切です。
市街化調整区域の中古住宅は、建物の見た目だけでは判断できません。
「この住宅を買えるか」だけではなく、「購入後、本当に自分が住めるのか」まで調べてから購入を進めることが大切です。
次回のブログはコチラ→＜初心者向け 市街化調整区域の土地・建物⑮＞分家住宅を一般住宅にするってどういうこと？
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2026年09月01日 23:24
