＜初心者向け 市街化調整区域⑫＞そもそも「分家住宅」って何？
「分家住宅？」初めて聞く方には、少し分かりにくい言葉かもしれません。
今回は、この「分家住宅」について簡単に説明します。
分家住宅ってどんな住宅？
分家住宅とは、簡単にいうと、親などの世帯から分かれて、新しく世帯を持つ人のために建てられた住宅です。市街化調整区域では、原則として住宅を自由に建てられるわけではありません。
しかし、一定の条件を満たす場合には、親などの世帯から独立する人が、自分たちが住むための住宅を建てることが認められる場合があります。
たとえば、親が市街化調整区域に住んでいて、その子どもが結婚などをきっかけに親世帯から独立し、一定の条件を満たして住宅を建てたケースなどです。
このような住宅が「分家住宅」と呼ばれています。
分家住宅の特徴は、誰でも住める住宅として許可されたものではなく、本家との関係や住宅を必要とする事情など、一定の条件を満たした人が住むことを前提として許可されていることです。
普通の住宅と何が違うの？
見た目だけでは、ほとんど分かりません。普通の一戸建て住宅と同じように見えることがあります。
しかし、大きな違いがあります。
分家住宅は、「この人が住むための住宅」という条件で許可を受けて建てられている場合があります。
このように、建物を利用できる人が限定されている性質を「属人性」といいます。
中古住宅になったら誰でも住める？
ここが注意したいところです。分家住宅が中古住宅として売りに出されていたとしても、「売っているのだから、誰が買ってもそのまま住める」とは限りません。
もともと特定の人が住むことを前提として建てられた住宅であれば、別の人が住むことで都市計画法上の問題が出てくる場合があります。
そのため、誰のために建てられた住宅なのかどのような許可を受けて建てられたのかを調査することが大切です。
「分家住宅」という看板が付いているわけではありません
もちろん、建物に「この家は分家住宅です」と書いてあるわけではありません。登記だけを見ても、分家住宅として建てられた経緯まで分からないことがあります。
そのため、市街化調整区域の中古住宅では、建物の見た目だけではなく、
・いつ建てられたのか
・誰が建てたのか
・どのような経緯で建てられたのか
・当時どのような許可を受けたのか
などを調査していきます。
宮城県にも分家住宅の基準があります
宮城県では、仙台市を除く市街化調整区域について、県の開発許可制度の基準があります。その中にも「分家住宅」に関する基準がありますが、単に、「親の土地だから子どもが家を建てられる」というものではありません。
土地の場所や取得の経緯、申請する人との関係など、さまざまな条件を調べる必要があります。
市街化調整区域内の立地について - 宮城県公式ウェブサイト
仙台市でも分家住宅は注意が必要です
仙台市にも、市街化調整区域における分家住宅があります。仙台市では、分家住宅などを「属人性のある住宅」の例として明確に挙げています。
そのため、もともと許可を受けた人以外がその住宅を利用する場合には、都市計画法上の手続きが必要になることがあります。
建築されてからの年数や利用状況などによっては、都市計画法の許可を受けることで、居住者の制限を解除できる場合があります。
市街化調整区域における住宅の利用に関する制限緩和｜仙台市
そのため、市街化調整区域の中古住宅について「分家住宅かもしれない」と分かった場合には、誰のために、どのような許可で建てられた住宅なのか、これから住もうとしている人が利用できる住宅なのかを調査してから進めることが大切です。
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2026年09月01日 14:56
