＜初心者向け 市街化調整区域⑧＞農家住宅を一般住宅にするってどういうこと？
前回は、「農家住宅は誰でも住めるの？」について説明しました。
前回のブログはコチラ→＜初心者向け 市街化調整区域⑦＞農家住宅は誰でも住めるの？
今回は、農家住宅を一般住宅として利用する場合について見ていきます。
農家住宅も一般住宅も、見た目は同じような「住宅」です。
そのため、「同じ住宅なのに、何が変わるの？」と思う方もいるかもしれません。
実は市街化調整区域では、建物の使い方だけでなく、「誰が住むための住宅として建てられたのか」が関係する場合があります。
ここが、農家住宅を考えるときの大切なポイントです。
住宅から住宅でも「用途変更」になることがある
たとえば、農業を営む人が住むために建てられた農家住宅に、農業をしていない人が住むことになったとします。建物は住宅のままです。お店や事務所に変えるわけでもありません。
それでも、市街化調整区域では、農業をしていない人が農家住宅に住むことが、都市計画法上の「用途変更」として扱われます。
市街化調整区域では、「建物を何に使うのか」だけではなく、「誰が使うのか」も関係する場合があるということです。
建物を工事しなくても用途変更？
「用途変更」と聞くと、住宅 → 飲食店
住宅 → 事務所
のように、建物の使い方を変えることをイメージすると思います。
しかし、市街化調整区域では、それだけではありません。
建物を工事しなくても、農家住宅に農業をしていない人が住むことで、都市計画法上の用途変更として扱われます。
農家住宅なら一般住宅に変更できる？
ここで気になるのが、「では、農家住宅を一般住宅として使えるの？」ということです。農家住宅だから、必ず一般住宅に変更できるわけではありません。
反対に、農家住宅だから絶対に変更できないというわけでもありません。
まず、その住宅について、
・いつ建てられたのか
・どのような経緯で建てられたのか
・農家住宅として建てられたものなのか
・これまでどのように使われてきたのか
などを調査することが大切です。
そのうえで、一般住宅として利用できるのか、どのような手続きが必要になるのかを調べていきます。
宮城県と仙台市では同じとは限りません
市街化調整区域の取扱いは、宮城県と仙台市で同じとは限りません。宮城県では、県の基準に基づいて調査します。
一方、仙台市では、仙台市の基準に基づいて調査します。
特に仙台市では、一定期間が経過した農家住宅などについて、一定の基準を満たし、都市計画法の許可を受けることで、農業をしていない人が住宅として利用できる制度があります。
市街化調整区域における住宅の利用に関する制限緩和｜仙台市
そのため、
・「宮城県でできたから仙台市でもできる」
・「仙台市でできたから宮城県でもできる」
とは限りません。
大切なのは、最初に調査すること
市街化調整区域の農家住宅を、「普通の住宅として売りたい」「中古住宅として買って住みたい」という場合には、話を進める前にその建物について調査することが大切です。
まず、「この住宅は、どのような経緯で建てられたのか？」そして、「農業をしていない人が一般住宅として利用できるのか？」を調査します。
市街化調整区域では、見た目だけでは分からないことがあります。
買ってから調べるのではなく、買う前に調べる。
これが大切です。
次回のブログはコチラ→＜初心者向け 市街化調整区域⑨＞農家住宅を中古で買う前に何を調べる？
ご相談はコチラ→市街化調整区域の住宅を一般住宅として利用したい
2026年09月01日 12:26
