農地・土地利用の調査・許認可申請をサポートします。

市街化調整区域にある中古住宅の売却相談を受けたとき、確認したいのが、「この住宅は、どのような経緯で建てられたの？」ということです。
そこで売主さんに、「この家を建てたときの許可書や資料は残っていますか？」と聞いてみても、「昔のことだから分からない」「書類はもう残っていない」ということがあります。
でも、資料が見つからないからといって、そこで調査が終わるわけではありません。
登記や建築関係の資料、行政機関で確認できる記録などから、建築された経緯を一つずつ調べていきます。

すべての住宅に「開発許可」があるわけではない

ここは大切です。
市街化調整区域の住宅だからといって、すべての住宅が開発許可を受けて建てられているわけではありません。
たとえば、一定の要件を満たす農家住宅は、都市計画法上の開発許可が不要となる場合があります。
一方、分家住宅など、許可を受けて建てられている住宅もあります。
そのため、「昔の開発許可を探す」だけではなく、「この住宅は、どのような根拠で建てられたのか」を確認することが大切です。

まず何を調べる？

たとえば、
・土地・建物の登記事項証明書
・公図
・建築計画概要書
・台帳記載事項証明書
・土地の所有者や取得時期
・売主さんが保管している建築関係の資料
などを確認します。

 

建築計画概要書では、建築主、地名地番、主要用途、敷地面積、建築面積、延べ面積などを確認できる場合があります。
ただし、古い建物では資料が残っていない場合もあります。

行政機関にも確認する

売主さんの手元に資料がなくても、行政機関で過去の許可や建築関係の記録を確認できる場合があります。
物件の所在地や地番、建築された時期などを整理して、物件所在地を管轄する行政機関へ確認します。
ただし、「役所に行けば必ず昔の資料が見つかる」というわけではありません。
そのため、確認できる資料を組み合わせながら建築された経緯を整理していきます。

農家住宅？分家住宅？

調査を進めると、「この住宅は農家住宅として建てられたのでは？」、「分家住宅として許可された住宅かもしれない」と分かることがあります。
ここが市街化調整区域の中古住宅では重要です。
・農家住宅なのか
・分家住宅なのか
・別の許可で建てられた住宅なのか
それによって、一般の買主が購入後に利用できるのか、将来建て替えできるのか、用途変更が必要なのかなど、確認する内容が変わってきます。

資料がない＝無許可ではない

売主さんの手元に昔の資料がないからといって、「無許可で建てられた住宅だ」と判断することはできません。
単に書類を紛失している場合もあります。
反対に、「昔から普通に住んでいるから問題ない」とも判断できません。
大切なのは、何が確認できて、何が確認できなかったのかを整理すること。
そして、その住宅が、なぜ市街化調整区域に建てることができたのかを確認することです。

なぜ昔のことまで調べるの？

目的は、昔の資料を集めることではありません。知りたいのは、「次の買主が、この住宅を予定どおり利用できるのか」ということです。
・農家住宅や分家住宅ではないか
・一般の方が住めるのか
・店舗や事務所などに用途変更できるのか
こうしたことを確認するためにも、建築された経緯を調べることが大切です。

昔の資料が見つからないときは

当事務所では、市街化調整区域の中古住宅について、土地・建物の資料や行政機関で確認できる記録などから、建築された経緯や過去の許可関係を調査します。
・昔の許可資料が見つからない
・農家住宅や分家住宅かもしれない
・一般の方が購入して住めるのか分からない
このような物件がありましたら、売買契約を進める前にご相談ください

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