＜市街化調整区域の基礎知識⑬＞都市計画法第42条と第43条って何？
前回は、市街化調整区域の「用途変更」について見てきました。
前回のブログはコチラ→＜市街化調整区域の基礎知識⑫＞「用途変更」って何？
住宅をカフェにする、農家住宅を一般住宅として使う、空き家を店舗や事務所として使う。
こうしたときに、「42条の許可が必要です」「これは43条ですね」という話が出てくることがあります。
「42条と43条、何が違うの？」と思いますよね。
今回は、この2つの違いをできるだけ簡単に見ていきます。
まず「開発許可を受けた土地か？」を確認
42条と43条を理解するときは、まず、「この土地は、過去に開発許可を受けた土地なの？」と考えると分かりやすくなります。大まかにいうと、
＜開発許可を受けた土地＞
→ 第42条
＜開発許可を受けていない土地＞
→ 第43条
という違いがあります。
もちろん実際には、建物の状況や計画内容なども確認しますが、まずはこの違いを覚えておくと分かりやすいと思います。
第42条って何？
たとえば、市街化調整区域で開発許可を受けて、「ここには○○を建てます」という計画で土地を開発したとします。開発許可には、予定している建築物があります。ところが、何年か経ってから、「今度は違う建物にしたい」「別の用途で使いたい」となったとします。
せっかく開発許可で建物の用途などを確認したのに、あとから自由に変えられてしまったら、最初の許可の意味がなくなってしまいますよね。
そこで第42条では、開発許可を受けた区域について、原則として予定されていた建築物以外の建築や用途変更などを制限しています。
ただし、一定の場合には許可を受けて変更できることがあります。
これが、いわゆる「42条許可」です。
第43条って何？
では、開発許可を受けていない土地はどうでしょうか。
市街化調整区域には、
・昔から住宅が建っている土地
・農家住宅が建っている土地
・開発許可を必要とせずに建てられた建物がある土地
などもあります。
こうした開発許可を受けた区域以外の土地で、開発行為を伴わずに建物を新築・改築したり、用途変更したりする場合に問題になるのが、第43条です。
一定の場合を除き、都市計画法上の建築許可が必要になります。
これが、いわゆる「43条許可」です。
42条と43条を簡単に分けると
難しい条文をそのまま読むと分からなくなってしまうので、まずはこんなイメージです。＜42条＞
→ 開発許可を受けた土地で、予定していた建物と違う建物を建てたり、用途を変えたりするとき
＜43条＞
→ 開発許可を受けた区域以外の土地で、開発行為を伴わずに建築や用途変更などをするとき
「42か43か分からない！」となったら、「そもそも、この土地は開発許可を受けているの？」というところに戻ってみると分かりやすくなります。
農家住宅を一般住宅にする場合は？
たとえば、市街化調整区域に農家住宅があるとします。その住宅を農業をしていない人が購入して、一般住宅として利用したい。
「建物はそのままです」、「工事もしません」という場合でも、前回お話ししたように、都市計画法上の用途変更について確認が必要になることがあります。
前回のブログはコチラ→＜市街化調整区域の基礎知識⑫＞「用途変更」って何？
そのとき、
・建築された経緯は？
・開発許可を受けている？
・何の根拠で建てられた住宅？
・現在はどのように利用されている？
といったことを調べます。そのうえで、用途変更に許可が必要なのか、必要であれば42条なのか43条なのかを確認していきます。
古民家をカフェにする場合は？
これも同じです。市街化調整区域にある古民家を見つけて、「ここでカフェをやりたい！」と思ったとします。
建物はすでにあるので、新築するわけではありません。
でも、住宅 → 飲食店と利用方法が変わります。
そこで、
・「この建物は何の建物として建てられたの？」
・「開発許可は受けているの？」
・「飲食店への用途変更は認められるの？」
と順番に確認していきます。
その結果によって、42条や43条の許可が関係してくる場合があります。
42条・43条なら必ず許可される？
ここも大切です。「用途変更したいから42条を申請します」「43条を申請すれば大丈夫です」というわけではありません。
42条・43条にも、それぞれ許可するための基準があります。
つまり、「申請すれば許可される」のではなく、「許可できる条件に当てはまるかを先に確認する」ということです。
これは第34条のときと同じですね。
＜市街化調整区域の基礎知識⑥＞都市計画法第34条って何？
だから過去の調査が大切
42条・43条の話になると、現在の建物だけを見ていても分からないことがあります。
そこで、
・登記事項証明書
・公図
・建築関係の資料
・過去の開発許可・建築許可
・行政に残っている資料
などを確認していきます。
まさに、「この土地と建物の履歴書を調べる」ような作業です。
市街化調整区域では、「今どうなっているか」だけではなく、「どういう経緯で今の状態になったのか」が重要になります。
42条と43条、数字だけ見ると難しそうですが、まずは、「過去に開発許可を受けた土地なのか？」ここから考えてみると、少し分かりやすくなると思います。
次回のブログはコチラ→＜市街化調整区域の基礎知識⑭＞市街化調整区域の空き家・古民家は活用できる？
お問い合わせはコチラ→お問い合わせ
2026年08月10日 14:35
