＜農地・空き家×福祉【宮城県編】④＞ 市街化調整区域の空き家を福祉事業所として使える？
「空き家になっている建物を、B型事業所として使いたい」
「農地も付いているので、農作業を取り入れた福祉事業ができそう」
そんな物件を見つけることもあるかもしれません。
ところが、調べてみたら、「市街化調整区域」だった。
そこで気になるのが、「市街化調整区域の空き家でも、福祉事業所として使えるの？」ということです。
市街化調整区域だから、すぐに「使えない」とは限りません
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として、建物を建てたり、用途を変更したりするときに制限があります。
ただし、「市街化調整区域だから福祉事業所には使えない」と、それだけで判断することもできません。
反対に、「福祉事業だから市街化調整区域でも使える」というわけでもありません。
まず確認したいのは、その建物がどのような建物なのかです。
「空き家があるから使える」ではありません
すでに建物が建っていると、「新しく建てるわけではないから、そのまま使えるのでは？」と思うかもしれません。
しかし、市街化調整区域では、既存の建物であっても、別の用途に変更して利用する場合には確認が必要です。
例えば、住宅として建てられた建物を、就労継続支援B型などの福祉事業所として利用したい場合です。
・もともと何の建物として建てられたのか。
・どのような経緯で建てられたのか。
・過去にどのような許可を受けているのか。
こうしたことを調べていきます。
まず建物の「履歴」を調べます
市街化調整区域の既存建物を調べるときには、現在の見た目だけでは判断できません。土地・建物の登記事項証明書、建築計画概要書や台帳記載事項証明書、過去の開発許可や建築許可に関する資料などを確認しながら、建物の履歴を調べていきます。
そのうえで、「この建物を、予定している福祉事業所として利用できるのか？」を行政に確認していきます。
42条・43条の許可が関係することもあります
調査した結果、都市計画法上の許可が必要になる場合があります。例えば、過去に開発許可を受けた土地で、許可された建物とは別の用途に変更する場合には、都市計画法42条の許可が関係することがあります。
また、開発許可を受けた区域以外の市街化調整区域で建物の用途を変更する場合には、都市計画法43条の許可が関係することがあります。
ただし、
「福祉事業所に変更するなら必ず42条」
「空き家なら必ず43条」
という単純なものではありません。
建物が建てられた経緯や過去の許可、今回の利用方法などによって確認する内容が変わります。
契約する前に確認しておきたい
ここは、とても大切です。「場所もいい」
「畑も付いている」
「家賃も予算内」
そう思って契約した後に、「この建物は予定していた福祉事業所として利用できません」となってしまうと困ります。
そのため、市街化調整区域にある空き家を福祉事業に活用したい場合には、物件の契約や具体的な事業計画を進める前に、都市計画法上利用できる建物なのかを確認しておくことが大切です。
当事務所では建物の調査から確認します
当事務所では、「この空き家をB型事業所として使いたい」
「農地付きの空き家で福祉事業をやってみたい」
という段階からご相談いただけます。
まず建物や土地に関する資料を調べ、建物が建てられた経緯や都市計画法上の取扱いを確認します。
そのうえで、行政窓口へ確認・協議し、予定している福祉事業に利用できるのか、必要となる手続きは何なのかを整理していきます。
建築基準法など建物について専門的な確認が必要な場合には、建築士と連携して確認を進めます。
市街化調整区域だからと最初からあきらめるのではなく、「この建物、本当に福祉事業に使えるのかな？」というところから確認してみることが大切です。
次回のブログはコチラ→＜農地・空き家×福祉【仙台市編】⑤＞ 市街化調整区域の空き家を福祉事業所として使える？
詳しくはコチラ→空き家・農地を活用した就労継続支援B型事業所サポート
詳しくはコチラ→空き家・農地を活用した放課後等デイサービスサポート
2026年09月15日 22:45
