＜よくあるご相談（市街化調整区域・建替え編）⑰＞同じ場所に住宅を建て替えるなら、許可はいらないの？

市街化調整区域では、「今と同じ場所に住宅を建て替えるだけだから、許可はいらない」とは限りません。

まず、今ある住宅がどのような経緯で建てられたのかを確認することが大切です。

宮城県では、一定の条件を満たせば、都市計画法上の許可が不要で建替えできる場合があります。
県の開発許可制度便覧でも「許可不要で増築、建替又は用途変更ができる建築物等」が定められています。

まず、今ある住宅が、

・過去に許可を受けて建てられた住宅
・農家住宅
・分家住宅
・市街化調整区域になる前からある住宅

など、どのような経緯で建てられたのかを調べます。

そのうえで、建替え後の用途、建物の規模、敷地の範囲などを確認し、許可不要で建替えできる範囲に入るのかを確認します。

そのため、

「同じ場所だから大丈夫」
「住宅から住宅だから大丈夫」

と一律には判断できません。
開発許可制度便覧について - 宮城県公式ウェブサイト

仙台市でも、一定の条件を満たす改築（建替え）は、都市計画法上の許可が不要となる場合があります。

建物の種類や用途、建替え後の規模、解体後の着手時期、造成の有無などを確認します。
仙台市は、既存建物の種類ごとに許可不要となる増改築の要件を定めています。
よくある質問｜仙台市

2026年08月23日 19:26

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