＜よくあるご相談（市街化調整区域の用途変更編）⑫＞農家住宅を一般の方が住む住宅として利用できるの？

市街化調整区域にある中古住宅を見つけたところ、「この建物は農家住宅です」と言われた。

そこで、「私は農業をしていないけれど、この家を買って住めるの？」というご相談があります。

市街化調整区域の農家住宅は、農林漁業を営む方の住宅として建てられた建物です。

そのため、農業をしていない一般の方が購入して住む場合には、都市計画法上の用途変更に該当することがあります。

ここでいう用途変更は、「住宅から店舗に変える」といった建物の使い方の変更だけではありません。

「農業をする方が住む住宅から、農業をしない方が住む住宅になる」という、利用する人の変更も用途変更として扱われる場合があります。

宮城県は、農林漁業用住宅について、属人性を有しない人への譲渡等は用途変更に該当すると明記しています。仙台市も「農業従事者以外が農家住宅に住む」ことを用途変更の例として示しています。

宮城県では、農家住宅を農業をしない方が利用する場合、そのまま利用できると決めつけず、都市計画法上の用途変更について確認する必要があります。

建物が建てられた経緯や現在の状況などを確認し、法第42条または第43条による許可が必要になるのか、許可基準に該当するのかを個別に確認します。

仙台市でも、農家住宅には居住できる人が制限されている場合があります。

ただし仙台市では、2025年10月1日から住宅の利用制限が緩和されています。

建築から20年以上経過した属人性のある住宅については、一定の条件を満たし、都市計画法上の許可を取得することで、一般の方が住宅として利用できる場合があります。農家住宅もこの「20年以上」の基準の対象になり得ます。

大切なのは、「農家住宅だから買えない」と決めつけることでも、「住宅なんだから誰でも住める」と考えることでもありません。

まず、その建物が本当に農家住宅なのか、いつ建てられたのか、どのような経緯で建てられたのかを確認します。

そのうえで、購入する方が住宅として利用するために都市計画法上の手続きが必要なのかを確認することが大切です。

当事務所では、宮城県・仙台市の市街化調整区域にある農家住宅について、建築された経緯や過去の資料を調査し、一般の方が利用する場合の都市計画法上の取扱いを確認します。

2026年08月23日 17:14

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