＜よくあるご相談（市街化調整区域の用途変更編）⑬＞分家住宅を一般の方が購入して住むことはできるの？

市街化調整区域にある中古住宅を見つけたところ、「この住宅は、もともと分家住宅として建てられています」と言われた。

そこで、「自分は元の所有者と親族ではないけれど、購入して住めるの？」というご相談を受けることがあります。

分家住宅は、市街化調整区域で一定の条件を満たして建てられた住宅です。

一般的な住宅と違い、建てた人などの条件が関係しているため、売買によって住む人が変わる場合には注意が必要です。

大切なのは、「購入できるか」と「購入後に住宅として利用できるか」は分けて考えることです。

分家住宅を、もともとの条件に当てはまらない方が住宅として利用する場合、都市計画法上の用途変更に該当することがあります。

そのため、売買契約を進める前に、「購入する人が、この住宅に住むことができるのか」を確認しておくことが大切です。
宮城県でも、分家住宅を属人性のない人へ譲渡等する場合は用途変更に該当するとしています。

宮城県では、まず、

・いつ建てられた住宅なのか
・どのような許可を受けて建てられたのか
・誰のための分家住宅として認められたのか
・現在誰が所有・利用しているのか
・今後誰が利用するのか

などを確認します。

そのうえで、一般の方が利用する場合に、都市計画法上の用途変更の許可が必要なのか、許可基準に該当するのかを確認します。

宮城県では、市街化調整区域の立地について個別に相談し、基準への適合を確認する仕組みになっています。

仙台市でも、分家住宅には利用する人について制限がある場合があります。

ただし、2025年10月1日から基準が緩和され、建築から20年以上経過した属人性のある住宅については、自己用の戸建住宅または貸家として使用する場合、都市計画法上の許可を取得することで、特別な理由がなくても居住者制限を解除できる制度があります。

ただし、敷地が従前と同一であることなどの条件があります。

分家住宅だからといって、「一般の方は絶対に住めない」わけではありません。

反対に、「中古住宅として売りに出ているから、そのまま住める」とも限りません。

まず建築された経緯や過去の許可を確認し、購入する方が住宅として利用するために、都市計画法上どのような手続きが必要なのかを確認することが大切です。

当事務所では、宮城県・仙台市の市街化調整区域にある分家住宅について、過去の許可や建築された経緯を調査し、一般の方が利用する場合の都市計画法上の取扱いを確認します。

2026年08月23日 17:49

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