＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識⑰（宮城県）＞ 市街化調整区域の用途変更で出てくる「42条」とは？
市街化調整区域の中古物件を調べていると、「この物件は42条の確認が必要です」という話が出てくることがあります。
42条とは、都市計画法第42条のことです。
難しく考えず、まずは、過去に開発許可を受けた土地で、許可された建物とは違う建物を建てたり、違う用途に変更したりするときに関係する規定と考えると分かりやすいです。
宮城県も、開発許可を受けた土地で、許可を受けた予定建築物等以外の建築行為等を行う場合には、42条1項ただし書の許可が必要になる場合があると説明しています。
まず「開発許可を受けた土地」がポイント
42条を考えるときに、最初に確認するのは、その土地が過去に開発許可を受けているかです。
例えば、昔その土地について開発許可を受け、「小売店舗を建てます」という計画で許可されていたとします。
その後、その建物を別の用途に変えたい場合には、開発許可のときに予定されていた建物と、これからの建物の用途を比べる必要があります。
宮城県の開発許可制度でも、開発許可を受けた土地で、予定建築物等以外の建築物への増築・改築・用途変更などは、42条の手続きが必要になる場合があるとされています。
なぜ昔の開発許可を見るの？
開発許可では、
・どの土地で
・どのような開発をして
・どの土地で
・どのような開発をして
・何を建てるのか
という計画をもとに許可されています。
そのため、開発許可を受けた後に、「建物があるから、今度は好きな用途に使おう」とはできません。
昔の開発許可で何の建物を予定していたのかを確認する必要があります。
用途を変えたら必ず42条許可？
ここは重要です。
必ず許可が必要になるわけではありません。
宮城県では、既存建物の用途変更などについて、一定の場合を許可不要として整理しています。
例えば、29条・42条・43条の許可を受けて建てられた建物について、その許可における予定建築物の用途の範囲内で建替えや用途変更をする場合などです。
そのため、
用途が変わる
↓
すぐ42条許可
↓
すぐ42条許可
ではありません。
まず、許可不要の範囲に入っていないかを確認します。
42条で確認する流れ
例えば、市街化調整区域の中古店舗について、買主が別の用途で利用したい場合です。
まず、
過去に開発許可を受けた土地か？
↓
開発許可では何の建物を予定していた？
↓
現在は何の建物？
↓
買主はこれから何に使う？
↓
許可不要の範囲に入る？
↓
入らなければ42条の許可が必要になるか確認
という順番で考えると分かりやすくなります。
42条は「開発許可を受けた土地」が大きなポイント
一番簡単に整理すると、42条 → 過去に開発許可を受けた土地について確認する規定と覚えておくと分かりやすいです。
一方、開発許可を受けていない市街化調整区域の土地で建築・改築・用途変更などを行う場合には、43条が問題になることがあります。
宮城県もこのように42条と43条を分けて案内しています。
宮城県もこのように42条と43条を分けて案内しています。
したがって中古物件では、まず過去の開発許可の有無を調べることが、42条・43条を整理する重要なポイントになります。
2026年08月16日 15:25
