＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識⑮（宮城県）＞用途変更でも許可がいらない場合がある？
市街化調整区域にある建物の使い方を変える場合でも、必ず都市計画法の許可が必要になるわけではありません。
難しく見えますが、用途変更については、まず次の3つを確認すると分かりやすくなります。
① もともと許可がいらない用途に変える場合
市街化調整区域でも、都市計画法上、許可を受けなくても立地できる建物があります。
例えば、一定の要件を満たす農林漁業用住宅や農林漁業用の建築物などです。
既存の建物を、このようなもともと許可がいらない用途の建物に変更する場合は、用途変更の許可が不要となる場合があります。
ただし、「農業に使う建物なら何でも大丈夫」という意味ではありません。
変更後の建物が、本当に都市計画法上の許可不要の建物に当たるのかを確認します。
② 昔の許可で認められた用途の範囲内で変える場合
次は、前回説明したケースです。
前回のブログはコチラ→＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識⑭（宮城県）＞ 「許可された用途の範囲内」って何？
前回のブログはコチラ→＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識⑭（宮城県）＞ 「許可された用途の範囲内」って何？
例えば、都市計画法第29条や第43条の許可を受けて建てられた建物があったとします。この場合、「昔は何の用途で許可されたのか」と「これから何に使うのか」を比べます。
これからの使い方が、昔の許可で認められた用途の範囲内であれば、新たな用途変更の許可がいらない場合があります。宮城県の表4－2にも、（宮城県「第4章 市街化調整区域に係る基準」）この場合が許可不要として明記されています。
③ 42条・43条の取扱いで許可不要となる場合
もう一つが、都市計画法第42条・第43条の運用上、許可不要とされている範囲です。
宮城県では、既存建物の増築・建替え・用途変更について、一定の範囲であれば許可不要となる取扱いがあります。
そのため、
・建物がどのような経緯で建てられたのか
・現在は何に使われているのか
・これから何に使うのか
などを確認して、許可不要の範囲に入るかを調べます。
「10㎡以内」の用途変更もあります
これとは別に、宮城県の表4－1には、建築物の改築または用途変更で、その改築・用途変更に係る床面積の合計が10㎡以内の場合について（宮城県「第4章 市街化調整区域に係る基準」）、都市計画法第43条の許可が不要となる規定があります。根拠は、都市計画法第43条第1項第5号・都市計画法施行令第35条第2号です。
ただし、「10㎡以内なら、どんな用途にも自由に変更できる」という意味ではありません。
どの部分を何の用途に変えるのかなど、個別に確認する必要があります。
まず「許可が必要か」を確認する
市街化調整区域の用途変更では、
用途を変えたい
↓
すぐに許可申請
↓
すぐに許可申請
ではありません。
まず、
・そもそも許可がいらない用途なのか
・昔の許可で認められた用途の範囲内なのか
・42条・43条の取扱いで許可不要なのか
などを確認します。
そのうえで、許可不要の範囲に入らない場合に、用途変更の許可が可能なのかを調べていくという順番です。
次回のブログはコチラ→
詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい
2026年08月15日 22:24
