＜不動産会社向け市街化調整区域の基礎知識⑨（宮城県）＞分家住宅を一般住宅として売却・利用できる？

市街化調整区域には、「分家住宅」として許可を受けて建てられた住宅があります。

見た目は普通の一戸建てなので、「普通の中古住宅と同じように売却できるのでは？」と思うかもしれません。

しかし、分家住宅を許可を受けた方とは関係のない第三者が購入して住む場合には、都市計画法上の確認が必要になります。

そもそも分家住宅とは？

簡単にいうと、市街化調整区域に長く住んでいる世帯などから、世帯を分けて住宅を建てる必要がある方について、一定の条件を満たした場合に認められる住宅です。

例えば、

親世帯が市街化調整区域に住んでいる
　　　　↓
子どもが結婚などをきっかけに別世帯になる
　　　　↓
一定の条件を満たして分家住宅を建てる

といったケースです。

つまり、分家住宅は単に、「市街化調整区域に建っている普通の住宅」というわけではなく、建築する方の事情や条件をもとに認められた住宅です。

第三者が購入するとどうなる？

例えば、Aさんが一定の条件を満たして、Aさんの分家住宅として許可を受けて住宅を建てたとします。

その後、Aさんが住宅を売却し、Aさんとは関係のないBさんが購入して住むことになりました。

建物だけを見ると、住宅 → 住宅です。

しかし、

Aさんの分家住宅
　　　↓
Bさんの一般住宅

へと変わります。

そのため、宮城県では、このように建築した方についての条件を持たない人が利用する場合は、都市計画法上の用途変更として確認する必要があります。

宮城県「第4章市街化調整区域に係る基準」

分家住宅は第三者に売れないの？

分家住宅だからといって、「第三者には売却できない」という意味ではありません。

ここでも、「住宅を売買すること」「買主が購入後に一般住宅として利用できること」は分けて考えます。

第三者が購入して一般住宅として利用する場合には、一般住宅への用途変更が認められるかを確認します。

一般住宅への用途変更は認められる？

宮城県には、一定の建築物について、第三者が利用する場合の用途変更に関する基準があります。

その一つが提案基準5-7です。

ただし、「分家住宅なら、何年か住めば必ず一般住宅に変更できる」というものではありません。

例えば、

・どのような経緯で建てられた住宅なのか

・どのくらいの期間、適正に利用されてきたのか

・なぜ売却することになったのか

などを確認し、基準に当てはまるかを判断します。

何を調べるの？

まず、どのような条件で分家住宅として許可されたのかを確認します。

例えば、

・建築された時期

・当時の建築主

・過去の開発許可・建築許可等の資料

・許可された住宅の用途

・当時の敷地の範囲

・建築関係の資料

などを調べます。

そのうえで、現在誰が利用しているのか、誰が購入するのか、購入後はどのように利用するのかを整理して、一般住宅への用途変更について宮城県の基準に当てはまるかを確認していきます。

次回のブログはコチラ→＜不動産会社向け市街化調整区域の基礎知識⑩（宮城県）＞住宅を店舗・事務所として使える？
詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい

2026年08月15日 18:20

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