＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識⑩（宮城県）＞ 住宅を店舗・事務所として使える？
市街化調整区域にある中古住宅を購入して、「お店として使いたい」、「事務所として使いたい」という場合があります。
建物自体はそのままで、内装を少し変えるだけなら問題なさそうに思えます。
しかし、市街化調整区域では、まず、住宅として建てられた建物を、店舗や事務所として使うことができるのかを確認する必要があります。
建物を建て直さなくても「用途変更」
例えば、
住宅 → 店舗
住宅 → 事務所
と使い方を変える場合です。
建物を壊したり、新しく建てたりしなくても、建物の用途が変わるため、都市計画法上の用途変更について確認します。
市街化調整区域では、立地できる建物の用途が制限されているためです。宮城県も、市街化調整区域に立地できる建築物は、都市計画法で限定されている用途のものに限られるとしています。
「店舗なら何でもできる」わけではありません
ここが重要です。
市街化調整区域だからといって、すべての店舗や事務所が認められるわけではありません。
例えば店舗については、都市計画法第34条第1号に、周辺に住んでいる人の日常生活に必要な店舗等についての基準があります。
そのため、
・どんなお店を始めるのか
・どのような人が利用するお店なのか
・どのくらいの規模なのか
・どこにある物件なのか
などを確認して、その場所で認められる用途なのかを調べます。
事務所も同じように確認します
「事務所なら店舗ではないから大丈夫」というわけでもありません。
例えば、住宅 → 会社の事務所として利用したい場合も、まずその事務所用途が市街化調整区域で認められるものなのかを確認します。
単に、「住宅を事務所に変えたいので用途変更の許可を出す」という順番ではありません。
① 何の住宅だったのか
↓
② 何の店舗・事務所にしたいのか
↓
③ その用途がこの場所で認められるか
↓
④ 許可が必要か
① 何の住宅だったのか
↓
② 何の店舗・事務所にしたいのか
↓
③ その用途がこの場所で認められるか
↓
④ 許可が必要か
という順番で考えます。
許可がいらない場合もあります
用途変更だからといって、必ず都市計画法上の許可が必要になるわけではありません。
宮城県では、
・許可不要とされている用途への変更
・過去の許可で認められた用途の範囲内での変更
・42条・43条の運用上、許可不要とされている範囲の変更
などについて、許可不要となる場合を整理しています。
そのため、まず現在の建物の建築経緯や許可内容を調べることが大切です。
例えば中古住宅を店舗にしたい場合
不動産会社が、「この中古住宅を買って、お店をやりたいという方がいます」という物件を扱うとします。
この場合は、
現在：住宅
↓
これから：店舗
↓
どんな店舗？
↓
その場所で店舗として利用できる？
↓
許可不要？それとも許可が必要？
↓
これから：店舗
↓
どんな店舗？
↓
その場所で店舗として利用できる？
↓
許可不要？それとも許可が必要？
という順番で確認します。
つまり、「店舗への用途変更ができるか」ではなく、まず「その店舗をこの場所で認められるか」を確認するという考え方です。
都市計画法以外の確認もあります
店舗や事務所として利用する場合には、都市計画法だけで終わらないこともあります。
例えば建築基準法では、店舗・飲食店など一定の用途への変更について、変更する部分の床面積が200㎡を超える場合には、原則として用途変更の確認申請が必要になります。
200㎡以内で確認申請が不要な場合でも、建築基準法に適合させる必要があります。そのため、「都市計画法上、その用途で利用できるか」と、「建築基準法など、ほかの法令上の手続きが必要か」は分けて確認することが大切です。
次回のブログはコチラ→＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識⑪（宮城県）＞ 住宅を古民家カフェにできる？
詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい
2026年08月15日 18:30
