＜不動産会社向け市街化調整区域の基礎知識⑧（宮城県）＞農家住宅を一般住宅として売却・利用できる？

市街調整区域には、「農家住宅」として建てられた住宅があります。

見た目は普通の一戸建てなので、「普通の中古住宅と同じように売却できるのでは？」と思うかもしれません。

しかし、農家住宅を農業をしていない第三者が購入して住む場合は、都市計画法上の確認が必要になります。

そもそも農家住宅とは？

簡単にいうと、農林漁業を営む方が、その仕事のために必要な住宅として建てたものです。

宮城県の基準では、一定の要件を満たす「農林漁業用住宅」は、市街化調整区域でも都市計画法上の許可を受けずに建てることができる建築物として整理されています。

つまり、「市街化調整区域にある農家住宅＝許可を受けて建てられた住宅」とは限りません。

宮城県「第4章市街化調整区域に係る基準」

農業をしていない人が買ったらどうなる？

例えば、

農業をしているAさん
　　↓
農家住宅を建てる
　　↓
その後、住宅を売却
　　↓
農業をしていないBさんが購入して住む

というケースです。

建物だけを見ると、住宅 → 住宅です。

しかし、もともとは農林漁業を営む方の住宅として建てられたものです。

その住宅を、農業をしていない第三者が一般住宅として利用する場合は、農家住宅 → 一般住宅という都市計画法上の用途変更として確認する必要があります。

農家住宅は第三者に売れないの？

農家住宅だから、「農業をしていない人には売れない」という意味ではありません。

ここでも、「住宅を売買すること」、「買主が購入後に一般住宅として利用できること」は分けて考えます。

農業をしていない第三者が購入して一般住宅として利用する場合には、一般住宅への用途変更が認められるかを確認します。

一般住宅への用途変更は認められる？

宮城県には、一定の建築物について、第三者が利用する場合の用途変更に関する基準があります。

その一つが提案基準5-7です。

ただし、「農家住宅なら、必ず一般住宅へ変更できる」という基準ではありません。

建物が建てられた経緯や、これまでどのように利用されてきたのか、売却することになった事情などを確認し、どの基準に当てはまる可能性があるのかを個別に確認する必要があります。宮城県「市街化調整区域における建築物の立地基準」

何を調べるの？

まず、本当に農家住宅として建てられた住宅なのかを確認します。

例えば、

・建物が建てられた時期

・当時の建築主

・建築当時の土地の状況

・都市計画法上の許可履歴

・建築関係の資料

などを調べます。

そのうえで、誰が購入するのか、購入後はどのように利用するのかを確認し、一般住宅への用途変更について宮城県の基準に当てはまるかを確認していきます。

次回のブログはコチラ→＜不動産会社向け市街化調整区域の基礎知識⑨（宮城県）＞分家住宅を一般住宅として売却・利用できる？
詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい

2026年08月15日 18:08

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