＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識⑥（宮城県）＞ 市街化調整区域の「用途変更」とは？
市街化調整区域の中古物件を取り扱うときに、よく出てくる言葉の一つが「用途変更」です。
用途変更というと、「住宅を店舗に変える」「住宅を事務所に変える」といった、建物の使い方を変えることをイメージしやすいと思います。
もちろん、これらも用途変更に当たる場合があります。
しかし、市街化調整区域では、建物の見た目も使い方も「住宅」のままなのに、用途変更として扱われる場合があります。
ここが少し分かりにくいところです。
例えば「住宅から店舗」
まず分かりやすい例です。
これまで住宅として使われていた建物を購入して、「ここでお店を始めたい」という場合です。
住宅 → 店舗
と建物の使い方が変わります。
この場合は、都市計画法上、その場所で店舗として利用できるのか、用途変更の許可が必要なのかなどを確認します。
「住宅から住宅」でも用途変更になることがある
少し分かりにくいのがこちらです。
例えば、Aさんが一定の条件を満たして、分家住宅として許可を受けて住宅を建てたとします。
その後、Aさんが住宅を売却し、分家住宅として許可を受けた方とは関係のないBさんが購入して住むことになりました。
建物だけを見ると、住宅 → 住宅なので、「用途は変わっていないのでは？」と思いますよね。
しかし、市街化調整区域では、分家住宅のように特定の人や条件を前提として認められた建物があります。
そのため、分家住宅 → 第三者が利用する一般住宅については、都市計画法上の用途変更として扱われるかを確認する必要があります。
農家住宅も同じです
農家住宅も同じように考えます。
例えば、農業をしているAさんが農家住宅として建てた住宅を、農業をしていないBさんが購入して普通の住宅として使いたいという場合です。
見た目は、住宅 → 住宅のままです。
しかし、農家住宅 → 一般住宅として、都市計画法上の用途変更について確認が必要になる場合があります。
所有者が変われば、全部用途変更になるの？
ここも注意が必要です。
「売買して所有者が変わる＝すべて用途変更」ではありません。
「売買して所有者が変わる＝すべて用途変更」ではありません。
例えば、もともと一般住宅として利用することが認められている建物を、別の人が購入して同じ一般住宅として利用するケースまで、一律に用途変更になるという意味ではありません。
重要なのは、誰に売ったかだけではなく、もともと何の用途・条件で認められた建物なのかという点です。
まず「今まで」と「これから」を比べる
用途変更について考えるときは、難しく考えず、
今まで何の建物だった？
↓
これから何に使う？
今まで何の建物だった？
↓
これから何に使う？
を比べるところから始めます。
例えば、
分家住宅 → 一般住宅
農家住宅 → 一般住宅
住宅 → 店舗
住宅 → 事務所
住宅 → 飲食店
などです。
この「今まで」と「これから」が分かれば、次に都市計画法上の用途変更に当たるのか、許可が必要なのかを確認していきます。
用途変更なら必ず許可が必要？
ここも大切です。
用途変更に当たる＝必ず許可が必要というわけではありません。
宮城県では、一定の範囲の用途変更について、都市計画法第42条・第43条の許可を必要としない取扱いがあります。
一方、その範囲を超える場合には、変更後の用途が市街化調整区域で認められるものなのかを確認したうえで、必要な許可を検討することになります。
不動産会社が最初に確認するなら
市街化調整区域の中古物件では、
「買主に何に使いますか？」だけでなく、「この建物は、もともと何の用途・条件で建てられたものですか？」も確認することが大切です。
今までの用途・建築された経緯
↓
買主の利用目的
↓
用途変更に当たるか
↓
許可不要の範囲か
↓
必要であれば許可を検討
↓
買主の利用目的
↓
用途変更に当たるか
↓
許可不要の範囲か
↓
必要であれば許可を検討
という順番で確認していくと分かりやすくなります。
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詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい
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2026年08月15日 17:14
