＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識③（宮城県）＞ なぜ建てられた経緯を調べるの？
市街化調整区域の中古住宅を見ると、「普通の一戸建てだから、そのまま売却できそう」と思うこともあるかもしれません。
しかし、市街化調整区域では、見た目だけでは分からないことがあります。
同じような住宅でも、「いつ、どのような理由で建てられたのか」によって、都市計画法上の取扱いが違う場合があるからです。
見た目は同じ住宅でも違いがあります
例えば、市街化調整区域には、
・市街化調整区域になる前から建っている住宅・農家住宅として建てられた住宅
・分家住宅として許可を受けて建てられた住宅
・その他の許可を受けて建てられた住宅
などがあります。
外から見れば、どれも普通の一戸建てです。
しかし、建てられた理由や当時の条件が違います。
その違いが、売却後の使い方や建替えなどに関係してくることがあります。
例えば「分家住宅」
分かりやすい例が分家住宅です。
例えば、Aさんが一定の条件を満たして、「Aさんが住むための住宅」として許可を受けて家を建てたとします。
その後、Aさんが家を売ることになり、まったく関係のないBさんが購入して住むことになりました。
建物自体は、
住宅 → 住宅
です。
です。
そのため、「同じ住宅なんだから問題ないのでは？」と思いますよね。
ところが、市街化調整区域では、誰がどのような理由で建てた住宅なのかが関係することがあります。
そのため、Bさんが一般住宅として利用する場合には、都市計画法上の用途変更などについて確認する必要があります。
農家住宅も同じです
農家住宅も分かりやすい例です。
農業をしているAさんが、一定の条件を満たして農家住宅を建てた。
その後、その住宅を、農業をしていないBさんが購入して住みたい。
この場合も、「住宅を住宅として使うから大丈夫」とはすぐに判断できません。
もともと農家住宅として建てられた建物を、一般住宅として使うことができるのかを確認します。
では、何を調べるの？
まず、いつ建てられたのかを確認します。
次に、何のために建てられたのかを確認します。
そして、当時、どのような許可を受けていたのかを調べます。
最後に、買主が購入後にどのように使うのかを確認します。
つまり、昔：どのような理由で建てられた？
↓
現在：どのように使われている？
↓
これから：買主は何に使う？
この3つをつなげて考えます。
どんな資料を見るの？
例えば、
土地・建物の登記事項証明書
公図
昔の開発許可や建築に関する許可の資料
建築計画概要書
建物の図面
などを確認します。
昔の許可書が残っていない場合には、現在確認できる資料から、建てられた当時の状況を一つずつ調べていきます。
宮城県でも、市街化調整区域の立地相談では、位置図、公図、土地・建物の登記事項証明書、建築計画概要書または台帳記載事項証明書などを基本資料として案内しています。
まずは「何の住宅なのか」を確認
市街化調整区域の中古住宅では、「家が建っているから大丈夫」ではなく、「この家は、いつ、どのような理由で建てられたのだろう？」というところから確認します。
建てられた経緯が分かると、第三者へ売却した後も住宅として使えるのか、用途変更が必要なのか、将来建替えできるのかなど、次に確認することが見えてきます。
次回のブログはコチラ→＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識④（宮城県）＞昔の「許可」って何を確認するの？
詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい
次回のブログはコチラ→＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識④（宮城県）＞昔の「許可」って何を確認するの？
詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい
2026年08月15日 15:58
