＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識②（宮城県）＞ 市街化調整区域の中古住宅は売買できる？
市街化調整区域にある中古住宅について、「この住宅は売却できますか？」と疑問に思うことがあるかもしれません。
結論からいうと、市街化調整区域にあるという理由だけで、土地や建物の売買ができなくなるわけではありません。
ただし、不動産取引では、「売買できるか」と「買主が購入後に予定している使い方ができるか」を分けて考えることが大切です。
売買できても、そのまま使えるとは限りません
例えば、市街化調整区域にある中古住宅を、第三者が購入するケースを考えてみます。
売買契約をすること自体と、購入後にその住宅をどのように利用できるかは別の問題です。
特に確認したいのが、その住宅がどのような経緯で建てられたのかです。
例えば
農家住宅として建てられた住宅、分家住宅として許可を受けて建てられた住宅などの場合、第三者が購入して一般住宅として利用するときに、都市計画法上の用途変更に
ついて確認が必要になる場合があります。
ついて確認が必要になる場合があります。
買主が何に使うのかも重要です
同じ中古住宅でも、購入後の使い方によって確認する内容が変わります。
例えば、そのまま住宅として住みたい場合と、事務所として使いたい、店舗として使いたい、古民家カフェを始めたい場合では、都市計画法上の取扱いが同じとは限りません。
そのため、不動産会社が市街化調整区域の中古住宅を取り扱うときは、「買主は購入後、この建物を何に使う予定ですか？」という確認が重要になります。
将来の建替えにも注意
もう一つ確認したいのが建替えです。
例えば、買主が、「とりあえず今の住宅に住んで、古くなったら建て替えたい」と考えている場合です。
市街化調整区域では、「現在住宅が建っているから、将来も自由に住宅を建てられる」とは限りません。
既存住宅が建てられた経緯や、建替え後の用途・規模・敷地などによって、都市計画法上の確認が必要になります。
契約前に確認しておきたいこと
市街化調整区域の中古住宅では、売買契約を進める前に、
① どのような経緯で建てられた住宅なのか
② 過去にどのような許可を受けているのか
③ 現在どのように利用されているのか
④ 買主は購入後に何に使うのか
⑤ 増築や建替えを予定しているのか
などを確認しておくことが大切です。
宮城県でも、市街化調整区域では建築物の立地について個別に立地基準への適合確認が必要と案内しています。
売買と購入後の利用は分けて考える
市街化調整区域の中古住宅については、「売買できるか」→→→「購入後に予定している使い方ができるか」を分けて考えると分かりやすくなります。
特に、農家住宅・分家住宅などを第三者へ売却する場合や、購入後に店舗・事務所などとして利用する場合、増築・建替えを予定している場合は、契約前に都市計画法上の取扱いを確認しておくことが重要です。
次回のブログはコチラ→＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識③（宮城県）＞ なぜ建てられた経緯を調べるの？
詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい
2026年08月15日 15:42
