＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識①（宮城県）＞中古物件を預かったら最初に確認したいこと
不動産会社で中古住宅や土地の売却相談を受けたとき、「この物件、市街化調整区域にあります」というケースがあります。
市街化調整区域は、簡単にいうと、市街化を抑えることを基本としている区域です。
市街化調整区域は、簡単にいうと、市街化を抑えることを基本としている区域です。
そのため、「すでに家が建っているから、次の買主もそのまま使えるだろう」と判断するのは注意が必要です。
市街化調整区域では、新しく建物を建てる場合だけでなく、既存建物の用途変更・建替え・増築などについても、都市計画法上の確認が必要になる場合があります。
このブログでは、宮城県の基準をもとに、不動産会社が市街化調整区域の中古物件を取り扱う際に知っておきたいポイントを、できるだけ分かりやすく解説していきます。
中古住宅なのに、なぜ確認が必要なの？
市街化調整区域にある住宅は、見た目が同じ一戸建てでも、建てられた経緯が違う場合があります。
例えば、
・市街化調整区域になる前から建っている住宅・農家住宅として建てられた住宅
・分家住宅として許可を受けて建てられた住宅
・その他、都市計画法上の許可を受けて建てられた住宅
などがあります。
そのため、中古住宅を取り扱うときは、「現在、住宅として使われているか」だけでなく、「どのような経緯で建てられた住宅なのか」を確認することが大切です。
例えば「分家住宅」だった場合
売主が長年住んでいた住宅を売却するケースを考えてみます。
見た目は普通の一戸建てです。
しかし、過去の資料を調べてみると、一定の要件を満たした方が分家住宅として許可を受けて建てた住宅だった。
その住宅を、分家住宅として許可を受けた方とは関係のない第三者が購入して、一般住宅として住む予定だったとします。
このような場合、「住宅から住宅だから、そのまま使える」とは限りません。
分家住宅から一般住宅として利用することについて、都市計画法上の用途変更に当たるか、許可が必要になるかなどを確認する必要があります。
農家住宅も確認が必要です
農家住宅についても同じです。
市街化調整区域では、一定の要件を満たす農林漁業を営む方の住宅について、都市計画法上の許可を受けずに建てられている場合があります。
その住宅を、農業をしていない第三者が購入して一般住宅として利用する場合には、農家住宅 → 一般住宅として、都市計画法上どのような取扱いになるのかを確認することが大切です。
中古物件を預かったら最初に確認したいこと
市街化調整区域の中古物件では、まず次の内容を確認していきます。
① 市街化調整区域にある物件か
まず、その土地が市街化調整区域にあるのかを確認します。
② 建物はいつ頃建てられたか
建築された時期は、その建物がどのような経緯で建てられたのかを調べる手掛かりになります。
③ 何のために建てられた建物か
一般住宅なのか、農家住宅なのか、分家住宅なのか、店舗なのかなどを確認します。
④ 過去にどのような許可を受けているか
開発許可や建築に関する許可など、都市計画法上の許可履歴を確認します。
⑤ 現在、誰がどのように使っているか
建築された当時の用途と、現在の使われ方が同じなのかを確認します。
⑥ 買主は購入後、何に使う予定なのか
ここは特に重要です。
例えば、
・そのまま住宅として住む
・事務所として使う
・店舗として使う
・古民家カフェを始める
など、買主の利用目的によって確認する内容が変わります。
建替えを予定している場合も確認します
買主から、「今はそのまま住みますが、将来は建て替えたいです」と言われることもあります。
この場合は、現在住宅として利用できるかだけでなく、将来の建替えについても確認しておくことが大切です。
市街化調整区域では、「今、住宅が建っている」＝「将来も同じように建替えできる」とは限りません。
建物が建てられた経緯、建替え後の用途や規模、敷地の範囲などを確認することになります。
最初に確認しておきたい資料
売主が持っている場合には、次のような資料を確認します。
・土地・建物の登記事項証明書・公図
・建築確認関係の資料
・過去の開発許可・建築許可等の資料
・建築当時の図面
宮城県でも、市街化調整区域の立地相談では、位置図、公図、土地・建物の登記事項証明書、既存建築物の建築計画概要書または台帳記載事項証明書などを基本的な資料として案内しています。
昔の許可書などが売主の手元に残っていない場合でも、すぐに「分からない」と判断するわけではありません。
現在確認できる登記資料、建築関係資料、行政に残っている資料などを調べ、建物が建てられた経緯を整理していきます。
次回のブログはコチラ→＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識②（宮城県）＞ 市街化調整区域の中古住宅は売買できる？
詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい
2026年08月15日 15:12
