＜市街化調整区域の基礎知識②＞市街化区域と市街化調整区域は何が違うの？
前回は、市街化調整区域とは「市街化を抑える区域」というお話をしました。
前回のブログはコチラ→＜市街化調整区域の基礎知識①＞市街化調整区域とは？
では、その反対にある「市街化区域」とは何なのでしょうか。
今回は、この2つの違いについて見ていきます。
市街化区域とは？
市街化区域とは、簡単にいうと、「市街地として整備していく区域」です。都市計画法では、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域とされています。
住宅が建ち、お店や会社があり、道路や水道なども整備されている。
そんな町をイメージすると分かりやすいと思います。
もちろん、まだ建物が少ない場所でも、これから計画的に市街地として整備していく区域であれば、市街化区域に含まれることがあります。
市街化調整区域は？
一方、市街化調整区域は、「市街化を抑制すべき区域」です。簡単にいうと、「こちらは住宅や店舗をどんどん増やして、市街地を広げていくのは抑えましょう」という区域です。そのため、市街化区域と比べると、建物を建てたり土地を開発したりするときに、いろいろな条件があります。
ここが大きな違いです。
道路の向こう側なのに違う？
市街化区域と市街化調整区域の境目は、実際に現地へ行っても分からないことがあります。たとえば、道路のこちら側は市街化区域、道路の向こう側は市街化調整区域ということもあります。見た目はほとんど同じです。「道路を渡っただけなのに？」と思ってしまいますよね。でも、都市計画上の区域が違えば、建物を建てたり土地を利用したりするときのルールも変わってきます。
そのため、「隣に家が建っているから、ここにも建てられるでしょう」とは限りません。これが土地の難しいところです。
市街化調整区域にも家があるのはなぜ？
市街化調整区域を車で走ってみると、普通に住宅があります。初めて制度を知った方なら、「市街化を抑える区域なのに、家がいっぱいあるじゃないか！」と思うかもしれません。
でも、市街化調整区域にある住宅には、それぞれ建てられた理由や経緯があります。
・農家住宅として建てられた家
・分家住宅として建てられた家
・昔から建っている家
・許可を受けて建てられた家
見た目は同じ「一戸建て」でも、都市計画法上の扱いまで同じとは限りません。
この「その建物が、どういう経緯で建てられたのか」という部分は、市街化調整区域ではとても重要になります。
土地を見るときは「場所」だけでは分からない
土地を探していると、「駅から近い」「道路も広い」「周りにも家が建っている」「値段も安い」という土地が見つかることがあります。でも、それだけで判断するのは少し早いです。まず確認したいのが、「この土地は市街化区域なのか、市街化調整区域なのか」ということです。
市街化調整区域だった場合は、さらに、「自分がやりたいことが、この土地でできるのか」を確認していく必要があります。
特に土地や中古住宅を購入する場合は、契約してから、「家を建てられなかった」「予定していた使い方ができなかった」となると大変です。
市街化区域と市街化調整区域、見た目では分からないこともありますが、土地を利用するときには大きな違いがあります。
土地を検討するときは、まず都市計画上どの区域に入っているのかを確認する。ここから始めてみるとよいと思います。
次回のブログはコチラ→＜市街化調整区域の基礎知識③＞「線引き」と「非線引き」って何？
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2026年08月09日 17:21
