＜市街化調整区域の基礎知識①＞市街化調整区域とは？
不動産の物件情報に小さく、「市街化調整区域」と書いてあることもあります。
初めて見ると、「市街化を……調整する区域？」「いったい何を調整するんだろう？」と思いますよね。
今回は、市街化調整区域とは何なのか、基本的なところから見ていきます。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域は、都市計画法で定められている区域です。都市計画法第7条では、「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする」と定められています。
「市街化を抑制する」また難しい言葉が出てきました。簡単にいうと、「住宅や店舗などがどんどん建って、市街地がむやみに広がらないようにしましょう」という区域です。
なぜ市街地が広がったらいけないの？
「土地があるんだから、家くらい自由に建ててもいいんじゃないの？」そう思いますよね。でも、あちらに家が1軒、こちらにお店が1軒、その先にまた住宅……。
こんな感じでバラバラに市街地が広がっていくと、道路や水道、下水道などの整備も必要になってきます。
学校、消防、ごみ収集なども関係してきます。
そこで、「市街地として計画的に整備していく場所」と「市街地がむやみに広がらないようにする場所」を分けましょう。という考え方が出てきます。
「線引き」って何？
市街化調整区域を調べていると、よく出てくるのが「線引き」という言葉です。線引きとは、都市計画区域を
＜市街化区域＞
→ すでに市街地になっている区域や、これから計画的に市街地にしていく区域
＜市街化調整区域＞
→ 市街化を抑える区域
に分けることです。
地図の上で、「こっちは市街地として整備していこう」「こっちは市街地が広がりすぎないようにしよう」と分けるイメージですね。
なお、すべての都市計画区域がこの2つに分けられているわけではありません。
市街化区域と市街化調整区域に分けられていない「非線引き都市計画区域」もあります。このあたりは、また別の記事で取り上げたいと思います。
市街化調整区域では家を建てられない？
ここで気になるのが、「じゃあ、市街化調整区域では家を建てられないの？」ということです。市街化調整区域では、市街化を抑えるという考え方から、建物を建てることについて厳しい制限があります。
ただし、「市街化調整区域＝絶対に建物を建てられない」というわけではありません。
実際に市街化調整区域を車で走ってみると、普通に住宅があります。
「家、いっぱいあるじゃないか！と思いますよね。
・農家住宅として建てられた家
・分家住宅として建てられた家
・昔から建っている家
・許可を受けて建てられた家
一見すると同じような住宅でも、建てられた理由や経緯が違うことがあります。
この「どういう理由で建てられた建物なのか」が、市街化調整区域ではとても重要になります。
「調整区域だからダメ」と決めつけない
市街化調整区域というだけで、「家は建てられない」「この土地は使えない」と思ってしまうことがあります。でも、最初からそう決めつける必要はありません。
土地の場所や利用目的、これまでの土地・建物の経緯などによって、建築や用途変更が認められる場合があります。
ですから、市街化調整区域は、「何もできない区域」ではなく、「何ができるのかをきちんと確認する必要がある区域」と考えると分かりやすいと思います。
・土地を買いたい
・家を建てたい
・中古住宅を購入したい
・空き家をカフェや店舗として使いたい
そんなとき、物件資料に「市街化調整区域」と書いてあったら、契約する前に一度立ち止まって確認してみてください。
市街化調整区域では、「買ってから調べる」より「買う前に調べる」ことが大切です。
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2026年08月09日 16:09
