＜市街化調整区域の基礎知識（宮城県）第17回＞市街化調整区域の空き家は購入して住めるの？
と思う方もいるかもしれません。
しかし、市街化調整区域にある空き家は、建物が存在しているからといって、誰でもそのまま居住できるとは限りません。
建物が建築された経緯や当時の許可内容、これまでの利用状況などによっては、用途変更などの手続きが必要となる場合があります。
また、購入後に建て替えや増築を予定している場合には、都市計画法や建築基準法に基づく手続きについても確認が必要です。
今回は、市街化調整区域にある空き家を購入して住む場合に、確認しておきたいポイントについて分かりやすく見ていきます。
空き家を購入しても、そのまま住めるとは限りません
市街化調整区域にある空き家は、すでに住宅として建っているからといって、誰でもそのまま住めるとは限りません。建物によっては、農家住宅や分家住宅など、特定の要件を満たす人が居住することを前提として建築されている場合があります。
例えば、農業を営む人の住宅として建築された農家住宅を、農業を営んでいない人が購入して居住する場合には、都市計画法による用途変更の許可が必要となることがあります。
そのため、建物の外観や登記上の種類だけで判断せず、建築された経緯や許可内容を確認することが大切です。
建築された経緯を確認する
市街化調整区域にある建物は、それぞれ異なる経緯で建築されています。主な例としては、次のようなものがあります。
・農家住宅として建築された住宅
・分家住宅として許可を受けた住宅
・市街化調整区域に指定される前から存在していた住宅
・都市計画法の許可を受けて建築された住宅
・許可を受けずに建築された建物
どのような経緯で建築されたかによって、購入後の利用や建て替え、増築の取扱いが異なります。
建築当時の許可書や建築確認関係書類が残っている場合は、その内容を確認します。
書類が残っていない場合には、関係する行政機関で建築や許可の履歴を調査することになります。
用途変更が必要となる場合があります
用途変更とは、建物を建築当時とは異なる目的で利用することです。市街化調整区域では、単に建物の使い方を変えるだけであっても、都市計画法による用途変更の許可が必要となる場合があります。
例えば、次のようなケースです。
・農家住宅を一般の住宅として利用する
・分家住宅を建築時の要件を満たさない人が利用する
・住宅を店舗や事務所として利用する
・空き家を福祉施設や事業所として利用する
用途変更が認められるかどうかは、建物の建築経緯、現在の利用状況、変更後の用途などを確認したうえで判断されます。
長期間使用されていない空き家も確認が必要です
長期間使用されていない空き家を再び住宅として利用する場合にも、建物の状況や過去の利用経緯を確認することが大切です。長期間空き家だったという理由だけで、直ちに居住できなくなるわけではありません。
しかし、建物が適法に建築されたものか、過去に用途が変更されていないか、増改築が行われていないかなどを確認する必要があります。
また、建物の老朽化が進んでいる場合には、修繕だけで対応できるのか、建て替えが必要になるのかも検討しなければなりません。
建て替えや増築ができるとは限りません
現在の建物に居住できる場合でも、将来、自由に建て替えや増築ができるとは限りません。市街化調整区域で建物を建て替えたり増築したりする場合には、都市計画法による許可が必要となることがあります。
建て替えが認められるかどうかは、次のような内容を確認して判断されます。
・建物が適法に建築されているか
・建築された当時の許可内容
・建て替え後の用途
・建物の規模や位置
・敷地の範囲
・現在の許可基準
増築についても、増築する面積や位置、用途などによって取扱いが異なります。
「今ある建物に住める」ということと、「将来も同じ敷地で自由に建て替えられる」ということは別の問題です。
建築確認については建築士へ確認する
建物を建て替えたり増築したりする場合には、都市計画法だけでなく、建築基準法に基づく建築確認が必要となることがあります。建築確認では、建物の構造や用途、敷地、道路との関係などが建築基準法に適合しているか審査されます。
都市計画法による許可と建築確認は、別の手続きです。
都市計画法に関する許可や土地利用の法令調査については行政書士へ、建築確認については建築士へ相談することをおすすめします。
空き家バンクに登録されている物件も確認が必要です
市町村の空き家バンクに登録されている物件の中にも、市街化調整区域に所在する空き家があります。空き家バンクに登録されているからといって、誰でもそのまま購入して居住できるとは限りません。
物件によっては、居住できる人に要件が設けられていたり、用途変更の許可が必要となったりする場合があります。
また、購入後の増築や建て替えに制限がある可能性もあります。
空き家バンクの掲載情報だけで判断せず、建物の建築経緯や都市計画法上の取扱いまで確認することが大切です。
空き家を購入する前に確認したいこと
市街化調整区域にある空き家の購入を検討する場合には、次の点を確認します。
・土地が市街化調整区域にあるか
・建物が適法に建築されたものか
・建物がどのような許可を受けているか
・農家住宅や分家住宅ではないか
・購入後、そのまま居住できるか
・用途変更の許可が必要か
・建て替えや増築が可能か
・建築確認が必要となるか
これらの内容は、物件ごとに異なります。
市街化調整区域にある空き家は、購入すれば必ずそのまま住めるとは限りません。
農家住宅や分家住宅など、特定の要件に基づいて建築された住宅については、購入する人や利用方法によって用途変更の許可が必要となる場合があります。
また、現在は居住できる建物であっても、将来の建て替えや増築に制限がある可能性があります。
空き家を購入した後に予定していた利用ができないと分かることがないよう、建物の建築経緯や許可内容、用途変更の必要性などを事前に確認することが重要です。
次回のブログはコチラ→
ご相談はコチラ→市街化調整区域で農家住宅・分家住宅を建てたい・用途変更したい｜行政書士事務所ライフ法務プランニング｜宮城県大崎市岩出山
2026年07月25日 16:44
