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＜農地に家を建てる場合の手順（一戸建て編）⑦＞ 農地転用できれば家を建てられる？道路・接道を確認

「この畑は農地転用できそうです」そう聞いたら、「それなら家を建てられる！」と思いますよね。
でも、まだ確認することがあります。
その一つが道路です。
農地転用ができる可能性があっても、道路の状況などによっては、そのまま住宅を建てられるとは限りません。
 

まず「都市計画法の区域」を確認

都市計画区域外なら道路を確認しなくてもいい？

そういうわけでもありません。
建築基準法上の接道義務が原則適用されない場所でも、実際に住宅を建てるためには、
・敷地へ車で出入りできるのか
・工事車両が入れるのか
・道路から安全に出入りできるのか
・道路と敷地の間に水路がないか
などを確認する必要があります。

また、道路や水路の状況によっては、道路法や水路管理などに関する別の手続きが必要になることもあります。
つまり、都市計画区域外＝道路を確認しなくていいではありません。

畑の前に道路があれば大丈夫？

都市計画区域の場合には、さらに道路の種類を確認します。
例えば、
道路のすぐ隣に畑があるとします。
見た目だけなら、「道路に面しているから大丈夫」と思いますよね。
しかし、住宅を建てる場合には、その道が建築基準法上の道路として扱われるのかを確認することが大切です。
見た目では道路でも、建築基準法上の道路として扱われない場合があります。

道路の幅も確認します

道路が狭い場合は「セットバック」が必要になることも

幅4m未満の道路でも、建築基準法第42条第2項の道路として扱われる場合があります。このような道路では、原則として道路の中心線から2m後退した位置を道路境界線として扱います。
これを一般に「セットバック」といいます。

例えば、
畑の端まで住宅敷地として利用できると思っていた
↓
道路について調べた
↓
セットバックが必要だった
ということもあります。
住宅を建てる場所や農地転用する範囲を考えるうえでも、道路は早めに確認しておきたいポイントです。

農地では「道路と畑の間の水路」に注意

農地に家を建てる場合、特に注意したいのが水路です。
例えば、
道路
↓
農業用水路
↓
畑
という土地です。

見た目では道路のすぐそばに畑があるので、「道路に面しているから大丈夫」と思ってしまうかもしれません。
しかし、道路と敷地の間に水路などがある場合には、単純に道路へ接しているとは判断できないことがあります。
住宅へ入るために水路の上へ橋などを設置するのであれば、
・水路の管理者は誰なのか
・橋などを設置できるのか
・占用などの手続きが必要なのか
といった確認が必要になる場合があります。

農地に家を建てるときには、道路だけを見るのではなく、道路と農地の間に何があるのかまで確認することが大切です。

建築基準法上の道路ではなかったら家は建てられない？

都市計画区域内で調べた結果、「この道は建築基準法上の道路ではありません」となることもあります。
しかし、「それなら絶対に家を建てられない」とすぐに決まるわけではありません。
一定の条件を満たす場合には、建築基準法第43条第2項の認定や許可によって建築できる可能性があります。
この部分については、建築担当部署や建築士などに確認することが大切です。

農地転用と建築は別々に確認しよう

ここが大切です。
農地転用では、「この農地を住宅敷地として利用できるのか」を確認します。
一方、住宅を建てるためには、
都市計画
道路・接道
建築基準法
造成
などについても確認する必要があります。
区域や土地の面積、造成内容などによっては、都市計画法上の開発許可が関係することもあります。
また、市街化調整区域では、住宅を建てることについて別の立地制限があります。
そのため、農地転用できる＝必ず家を建てられるではありません。

農地に家を建てるなら道路は早めに確認しよう

住宅会社と間取りを決めてから、「実は道路に問題がありました」となると、住宅の配置や土地利用計画を変更しなければならないことがあります。
そのため、
農地の場所・都市計画区域を確認
↓
前面道路を確認
↓
都市計画区域内なら、建築基準法上の道路か確認
↓
必要な接道が確保できるか確認
↓
道路幅員やセットバックを確認
↓
道路との間に水路などがないか確認
↓
必要に応じて都市計画法やその他の法令も確認
というように、早い段階で道路について調べておくことが大切です。

今回覚えておきたいこと

① 農地転用できる可能性があっても、必ず家を建てられるとは限らない
② 都市計画区域内では、原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要がある
③ 都市計画区域外では、この接道義務は原則として適用されない
④ ただし、区域外でも住宅への出入りや道路・水路などの確認は必要
⑤ 見た目が道路でも、建築基準法上の道路とは限らない
⑥ 狭い道路ではセットバックが必要になる場合がある
⑦ 道路と農地の間に水路がある場合は特に注意する
農地に一戸建てを建てたい場合には、「農地転用できるか」だけではなく、「実際に住宅を建てるための道路条件を満たしているか」まで確認することが大切です。

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