農地・市街化調整区域・実家に関するお悩みについて、調査から必要な手続きまでサポートします。

市街化調整区域にある古い住宅の建替えを考えたとき、「せっかく建て替えるなら、隣の土地も買って敷地を少し広くしたい」と思うことがあります。

もともと家が建っている場所ですから、「建替えなんだから、敷地を少しくらい広げても大丈夫でしょ？」と思うかもしれません。

ところが、市街化調整区域では、ここを分けて考える必要があります。
「家を建て替えること」と「敷地を広げること」は別々に確認します。

まず「今の家」を調べます

最初に確認するのは、新しい家ではありません。
今建っている家です。
たとえば、
・どのような経緯で建てられた住宅なのか
・過去にどのような許可を受けているのか
・現在の敷地はどこまでなのか
などを確認します。
そのために、登記事項証明書や公図、過去の開発許可・建築許可に関する資料などを集めます。
市街化調整区域では、「今、家が建っている」という事実だけではなく、「どのような経緯で建てられた家なのか」も大切になります。

次に「広げたい土地」を調べます

今度は、隣の土地です。
「ここも一緒に住宅の敷地にしたい」という土地について、
・現在は何に使われているのか
・農地ではないか
・どこまで敷地に加えるのか
・盛土や切土などをするのか
などを確認します。
そして、新しく建てる住宅についても、大きさや配置などの計画を整理します。

「建替えだから大丈夫」とは限りません

ここが一番大切です。
たとえば、
今までの敷地の中で建て替える
のであれば、現在の住宅を基準に建替えについて確認できます。
ところが、隣の土地まで新しく住宅の敷地に加えるとなれば、話が一つ増えます。
「その土地を住宅の敷地に加えてもよいのか？」という確認です。
そのため、「今まで家が建っていたんだから、敷地を広げても建て替えられるでしょう」とは考えず、建替えと敷地拡張を合わせて確認します。

隣が田んぼや畑だったら？

ここでもう一つ確認が増えます。
加えたい土地が田や畑などの農地なら、農地転用についても確認が必要です。
つまり、
① 今の住宅はどういう住宅なのか
② 隣の土地を敷地に加えられるのか
③ 農地なら農地転用できるのか
④ どのような住宅に建て替えるのか
を整理していきます。

先に土地を買わないことが大切です

特に注意したいのが、「隣の土地が売りに出たから、とりあえず買っておこう」というケースです。
土地を購入できたからといって、その土地を住宅の敷地として利用できるとは限りません。
まず、現在の住宅や敷地、過去の許可に関する資料を集めます。
そして、追加したい土地と建替え後の計画を整理します。
 

そのうえで、敷地を広げて住宅を建て替えることができるのか、都市計画法上どのような手続きが必要になるのかを行政窓口へ確認します。
「土地を買う → 調べる」ではなく、「調べる → 確認する → それから購入を検討する」市街化調整区域では、この順番が大切です。

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