＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識⑫（宮城県）＞ 以前も店舗だった建物なら、そのまま使える？
市街化調整区域にある中古物件で、「以前も店舗として使われていたから、次の人も店舗として使えるのでは？」と思うことがあるかもしれません。
例えば、以前は飲食店として使われていた建物を購入して、雑貨店を始めたいというケースです。
どちらも「店舗」なので、そのまま使えそうに見えます。
しかし、市街化調整区域では、以前も店舗だったというだけで判断することはできません。
まず「何の店舗だったのか」を確認します
最初に確認するのは、以前の店舗がどのような用途で認められた建物なのかです。
例えば
・飲食店、コンビニエンスストア
・飲食店、コンビニエンスストア
・理容店・美容院
・自動車修理工場
などでは、同じ「お店」と呼ばれていても、都市計画法上の取扱いが同じとは限りません。そのため、以前：何の店舗だった？、これから：何の店舗にする？を比べて確認します。
昔の許可内容も確認します
過去に都市計画法上の許可を受けて建てられた店舗であれば、どのような用途で許可されたのかを確認します。
例えば、「飲食店として認められた建物」だからといって、別の事業者がまったく違う種類の店舗として自由に利用できるとは限りません。
宮城県では、過去に許可を受けて建てられた建築物について、その許可で予定されていた建築物等の用途の範囲内である場合など、一定の用途変更を許可不要として扱う基準があります。宮城県「第4章 市街化調整区域に係る基準」
同じ「店舗」でも確認が必要
例えば、飲食店 → 別の飲食店の場合と、飲食店 → 雑貨店の場合では、確認する内容が変わる可能性があります。
大切なのは、「店舗から店舗だから大丈夫」ではなく、以前認められていた用途と、これから利用する用途を比べることです。
そのうえで、宮城県の基準上、許可不要の範囲なのか、新たな許可が必要になるのかを確認します。
建物だけでなく敷地も確認します
新しい店舗を始めるために、
・駐車場を増やしたい
・隣の土地まで店舗の敷地として使いたい
・建物を増築したい
という場合もあります。
このような場合は、店舗の用途だけではなく、敷地の変更や増築についても確認が必要になります。
隣の土地が農地であれば、農地転用についても確認します。
「前も店舗だった」がスタート地点
市街化調整区域の中古店舗では、「以前も店舗だったから大丈夫」と考えるのではなく
・以前は何の店舗だったのか
・以前は何の店舗だったのか
・何の根拠で認められた店舗なのか
・これから何の店舗として使うのか
を確認します。
2026年08月15日 19:28
