＜不動産会社向け 市街化調整区域の基礎知識⑤（宮城県）＞ 昔の許可書がない場合はどうする？
市街化調整区域の古い中古住宅では、「家を建てたときの許可書が残っていない」ということもあります。
売主の手元に許可書がないと、「この住宅が何の住宅として建てられたのか分からない」ということも考えられます。
しかし、許可書がないからといって、そこで調査が終わるわけではありません。
現在確認できる資料を一つずつ調べて、建物が建てられた経緯を整理していきます。
現在確認できる資料を一つずつ調べて、建物が建てられた経緯を整理していきます。
まず「いつ建てられたのか」を調べます
最初に確認したいのが、建物が建てられた時期です。
例えば・・・
・建物の登記事項証明書
・閉鎖された登記記録
・固定資産関係の資料
・建築関係の資料
などが手掛かりになります。
建築された時期が分かれば、市街化調整区域になる前からあった建物なのか、市街化調整区域になった後に建てられた建物なのかなどを調べる手掛かりになります。
次に「何の建物だったのか」を調べます
建築された時期が分かったら、「何のために建てられた建物だったのか」を調べます。
例えば、
・農家住宅だったのか
・分家住宅だったのか
・一般の住宅として認められたものなのか
・店舗や事務所などだったのか
などです。現在は普通の住宅として使われていても、建てられた当時は違う用途や条件で認められていた可能性があります。
建築関係の資料も確認します
売主が許可書を持っていなくても、行政に建築関係の資料が残っている場合があります。
例えば、
・建築計画概要書
・台帳記載事項証明書
などです。
これらから・・・
・建築された時期
・建物の用途
・建物の規模
・建築主
などを確認できる場合があります。
ただし、これだけで都市計画法上の建築経緯がすべて分かるとは限りません。
ほかの資料と組み合わせて確認していきます。
土地の資料も調べます
建物だけでなく、土地についても確認します。
例えば、
・土地の登記事項証明書
・過去の登記記録
・公図
などです。
土地について、
・誰が所有していたのか
・誰が所有していたのか
・いつ取得したのか
・地目がどのように変わってきたのか
などを調べることで、建物が建てられた当時の状況を考える手掛かりになります。
行政に残っている許可記録も確認します
売主の手元に許可書がなくても、行政側に過去の許可記録や関係資料が残っていることがあります。
そこで、
・開発許可を受けていないか
・都市計画法43条の許可を受けていないか
・その他、都市計画法上どのような取扱いだったのか
を確認します。
資料が確認できれば、「いつ・誰が・何の目的で・どの土地に建物を建てたのか」を整理していきます。
資料が全部そろわないこともあります
古い建物では、すべての資料が残っているとは限りません。
その場合は、
確認できたこと
と
と
確認できなかったこと
を分けて整理します。
例えば、
建物登記から建築時期は確認できた
↓
建築計画概要書から当時の用途が確認できた
↓
当時の許可書そのものは確認できなかった
というように整理します。
そして、その資料をもとに、関係行政機関へ現在の取扱いを確認します。
いきなり行政へ聞けば分かる？
市街化調整区域の古い住宅について、「この家は住んでも大丈夫ですか？」と物件の経緯が分からない状態で行政へ聞いても、判断に必要な情報が不足している場合があります。
そのため、
① 資料を集める
↓
② 建物が建てられた経緯を整理する
↓
③ 買主がこれから何に使うのか整理する
↓
④ 資料と計画を持って行政へ確認する
という順番で進めると分かりやすくなります。
宮城県でも、市街化調整区域の立地相談では、具体的な建築主、建物用途、敷地範囲などを示し、位置図、公図、土地・建物の登記事項証明書、建築計画概要書または台帳記載事項証明書などを準備して相談するよう案内しています。
許可書がないときは「建築された経緯」を調べる
昔の許可書が残っていない場合は、「許可書がないから分からない」で終わるのではなく、登記資料・建築関係資料・行政に残っている資料などを確認し建物が建てられた経緯を整理することが大切です。そのうえで、買主の利用目的も整理し、現在の都市計画法上の取扱いを確認していきます。
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詳しくはコチラ→市街化調整区域の土地・建物を調査したい
2026年08月15日 16:33
