＜市街化調整区域の基礎知識⑪＞市街化調整区域の住宅は建替え・増築できるの？
ここで素朴な疑問です。「すでに家が建っているんだから、建替えくらい普通にできるでしょう？」私もそう思ってしまいそうです。でも、市街化調整区域では、建替えや増築をするときにも確認しておきたいことがあります。
まず、その家がどうやって建てられたのか
市街化調整区域の住宅では、これまで何度も出てきた、「なぜ、この家はここに建っているの？」という確認が大切です。たとえば、
・農家住宅として建てられた。
・分家住宅として許可を受けて建てられた。
・別の許可基準によって建てられた。
・区域が市街化調整区域になる前から建っていた。
など、住宅によって建築された経緯が違います。
そのため、「住宅が建っている＝自由に建替えできる」とは限りません。
まずは、その住宅がどのような経緯で建てられたのかを確認します。
建替えとは？
「建替え」は、一般的には今ある住宅を取り壊して、新しく住宅を建てることですよね。都市計画法では「改築」という言葉が使われます。
同じ敷地で、同じような用途・規模の住宅に建て替える場合など、一定の範囲であれば、新たな都市計画法上の許可を必要としない場合があります。
一方で、
・建物を大きくする。
・場所を大きく変える。
・もともとの建物とは違う使い方をする。
といった場合には、同じ「建替え」でも扱いが変わることがあります。
つまり、「建替えだから全部同じ」ではないということです。
増築なら大丈夫？
では、建物を壊さずに増築する場合はどうでしょうか。「少し部屋を増やすだけだから大丈夫でしょう」と思いますよね。
これも、増築する規模や内容などによって確認が必要です。
一定の範囲の増築であれば都市計画法上の許可が不要となる場合がありますが、その範囲を超える場合には許可が必要になることがあります。
ですから、「増築だから許可はいらない」とも言い切れません。
農家住宅や分家住宅だったら？
ここは特に注意したいところです。
たとえば、もともと農家住宅として建てられた住宅、その住宅を農業をしていない人が取得して、その後、建替えをしたい。
あるいは、もともと分家住宅として許可された住宅を第三者が取得して建替えたい。
このような場合には、単純に、「昔から家があるから建替えできます」とは判断できないことがあります。
建替えの話だけではなく、現在の利用が建築当時の許可内容と合っているのかなども確認する必要があります。
建築確認とは別の話です
ここも大切です。住宅を建替えたり増築したりするときには、建築基準法上の建築確認が必要になる場合があります。
でも、都市計画法上、建替えや増築ができるかという話と、建築基準法上、建築確認が必要かという話は別です。
市街化調整区域では、建築確認の前に、都市計画法上どのような扱いになるのか確認が必要になることがあります。
「建築会社にお願いすれば、そのまま建替えできるだろう」と考える前に、土地や建物の経緯を確認しておくと安心です。
古い家ほど過去の資料が大切
市街化調整区域にある住宅は、建築されてから何十年も経っていることがあります。所有者も変わっている、増築もしている、昔の許可書も見当たらない、こうなると、「そもそも、この家は何の根拠で建てられたんだ？」というところから調べることもあります。
登記事項証明書や建築関係の資料、過去の許可資料などを確認し、必要に応じて行政に残っている記録も調べていきます。
市街化調整区域では、古い住宅ほど「家の履歴」が大切になることがあります。
建替える前に一度確認する
市街化調整区域に住宅があるからといって、「建替えも増築も絶対にできない」というわけではありません。反対に、「家が建っているから自由にできる」とも限りません。
大切なのは、現在の住宅がどのような経緯で建てられたのか？
そして、今回どのような建替え・増築をしたいのか？を確認することです。
建替えの計画や設計をかなり進めてから、「都市計画法の確認が必要でした」となると、計画を見直さなければならないこともあります。
市街化調整区域で住宅の建替えや増築を考えている場合は、計画を進める前に都市計画法上の取扱いを確認しておくことが大切です。
次回のブログはコチラ→＜市街化調整区域の基礎知識⑫＞「用途変更」って何？
お問い合わせはコチラ→お問い合わせ
2026年08月10日 13:53
