＜市街化調整区域の基礎知識⑤＞「開発行為」って何？
それが、「開発行為」です。
「開発」と聞くと、山を切り開いて大きな住宅団地をつくる。
広い土地を造成して商業施設をつくる。
そんな大がかりな工事をイメージしませんか？
私も「開発」と聞くと、最初はそんなイメージを持っていました。
ところが、都市計画法でいう「開発行為」は、少し意味が違います。
都市計画法の「開発行為」とは？
都市計画法第4条第12項では、開発行為について、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」と定めています。……これだけ読んでも、よく分かりませんね。
簡単にすると、「建物などを建てるために、土地の区画や形、性質を変えること」です。大切なのは、単に土地をいじったから「開発行為」になるわけではないということです。
何のために土地を変えるのか。ここがポイントになります。
「区画形質の変更」って何？
また難しい言葉が出てきました。「区画形質の変更」です。
大まかには、
＜区画の変更＞
→ 道路などを新しく設けたりして、土地の区画を変える
＜形の変更＞
→ 盛土や切土などを行い、土地の形を変える
＜質の変更＞
→ 宅地以外の土地を、建物を建てるための土地として利用するなど、土地の利用上の性質を変えるといったものです。ただし、どの程度の工事や変更から開発行為になるのかは、自治体の取扱いや土地の状況なども確認する必要があります。
大きな造成工事だけではありません
ここが今回、一番覚えておきたいところです。「開発行為」と聞くと、大規模な造成工事を想像してしまいます。
ところが、必ずしもそうとは限りません。
たとえば、「この土地に家を建てたい」「店舗を建てたい」という計画があり、そのために土地の区画や形、性質を変更する場合には、都市計画法上の開発行為に該当するか確認する必要があります。つまり、工事が大きいか小さいかだけで判断するものではないということです。
土地を造成したら全部「開発行為」？
では、土地を少しでも造成したら、すべて開発行為になるのでしょうか。これも、そう単純ではありません。
都市計画法上の開発行為は、基本的に、「建築物の建築などを目的としているか」という点が重要になります。
そのため、「土地を掘った」「土を盛った」という事実だけで判断するのではなく、何を目的として、どのように土地を変更するのかを確認していきます。
土地の広さや工事内容、区域、自治体の取扱いなどによっても判断が変わることがあります。
市街化調整区域では特に重要
市街化調整区域で建物を建てようとするときは、この「開発行為」に該当するかどうかが重要になります。市街化調整区域は、そもそも市街化を抑える区域です。そのため、「開発許可を取れば何でも建てられる」という仕組みではありません。
開発行為に該当する場合には、都市計画法上の許可が必要になるのか、そして市街化調整区域でその建物を建てることが認められるのかを確認していくことになります。
そこで出てくるのが、前回少し触れた都市計画法第34条です。
まずは「何を建てるのか」から
市街化調整区域の土地について調べるとき、「何平方メートルありますか？」「どのくらい造成しますか？」ということももちろん大切です。でも、その前に確認したいのが、「この土地を何に使いたいのか」です。
・住宅なのか
・店舗なのか
・事務所なのか
・工場なのか
土地の利用目的によって、確認する内容も変わってきます。
市街化調整区域では、土地を見るだけではなく、「その土地で何をしたいのか」までセットで考える。これがとても大切です。
次回のブログはコチラ→＜市街化調整区域の基礎知識⑥＞都市計画法第34条って何？
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2026年08月10日 10:57
