「知らなきゃ損する！不動産屋さんのための農地転用講座」第二回（全5回）
こんにちは、行政書士ライフ法務プランニングの大場です。
本日は、「知らなきゃ損する！不動産屋さんのための農地転用講座」第二回というテーマでお伝えします。
それでは、始めて行きましょう。
「農地転用って何をするの？〜許可が必要なケース・不要なケース」
今回は、農地転用の手続きって何をするのか？
そして、「許可が必要なケース」「不要なケース」を、実例を交えてご紹介します。
そもそも「農地転用」とは？
農地転用とは、農地を「農業以外の目的で使う」ことです。
たとえば、こんなケースはすべて「農地転用」にあたります。
▶ 例：
●農地を駐車場にする
●畑の一角に住宅を建てる
●使わなくなった田んぼを資材置場にする
これらを行うには、農地法に基づいた許可（または届出）が必要です。
許可が必要なケース
農地転用の手続きには、「農地の所有者が変わるかどうか」によって、大きく2つに分かれます。
【農地法第4条】
自分の農地を転用する場合（売買なし）
例：
●農家が自分の畑を駐車場に変える
●自分の田に住宅を建てたい
【農地法第5条】
転用と同時に売買や賃貸する場合（所有権移転あり）
例：
●買主が農地を取得して住宅を建てたい
●畑を店舗用地として貸し出す
不動産取引でよくあるのは「第5条」のケースです。
許可が不要なケースもある？
はい、実は「届出だけ」で済む場合もあります。
それは、市街化区域内の農地での転用です。
【農地法第5条の届出】
●市街化区域内
●登記簿の地目が「田・畑」
●所有者が変わる（売買や賃貸）
➡「届出」でOK。許可は不要。
➡「届出」でOK。許可は不要。
ただし、都市計画法上の制限（開発許可など）は別途必要になることがあるため注意が必要です。
NG例：「知らずに売ってしまった…」
農地転用の手続きを取らずに売買を進めると
●契約が無効になるおそれ
●行政指導を受ける
●信頼を損なう（重要事項説明違反）
といったトラブルにつながる可能性があります。
不動産業者としては、「これは農地法の許可が必要だな」と判断できるだけで、取引の信頼性が格段に高まります。
許可が必要か、判断のカギはここ！
| ケース | 許可・届出 | 根拠条文 |
|---|---|---|
| 自分の農地に住宅を建てたい | 許可が必要 | 農地法第4条 |
| 他人の農地を買って駐車場にしたい | 許可が必要 | 農地法第5条 |
| 市街化区域内の農地を売却したい | 届出でOK | 農地法第5条 |
| 調整区域内の農地に家を建てたい | 許可＋開発許可 | 農地法＋都市計画法 |
次回予告
次回は「市街化調整区域でもあきらめない！〜農地活用の可能性と例外規定」をテーマに、「原則ダメ」だけど「例外でOKになる」ケースを詳しく解説します！
お問い合わせ｜行政書士事務所ライフ法務プランニング｜宮城県大崎市岩出山
2025年06月25日 01:28
