農地転用（障害福祉施設）

障害福祉施設を建てるための農地転用とは

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就労継続支援B型、生活介護、共同生活援助（グループホーム）など障害福祉施設を新たに建設する場合、候補地が農地であれば必ず「農地転用」の手続きが必要になります。
障害福祉施設は、地域で生活する障害のある方を支える公益性の高い事業です。

しかし、福祉施設であっても、農地を自由に使えるわけではありません。
農地は農地法によって厳しく保護されており、適正な手続きを経てはじめて、建物の建築や土地利用の変更が認められます。

農地転用とは何か

農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更することをいいます。
障害福祉施設の場合、次のすべてが農地転用の対象になります。

・施設建物の敷地
・駐車場・送迎スペース
・進入路
・造成工事を行う部分

「建物部分だけ転用すればよい」というわけではなく、事業で利用する土地全体が対象になる点に注意が必要です。

障害福祉施設における農地転用の特徴

そのため、

・一般の事業用施設と比べて
　柔軟な判断がされる場合がある

・一定の条件を満たせば
　第1種農地であっても転用が認められる可能性があるといった特徴があります。

農地転用（障害福祉施設）の基本的な流れ

① 候補地の事前調査【最重要】

まず行うべきは、その土地で本当に障害福祉施設が建てられるかどうかの確認です。

具体的には、次の点を調査します。

・農地の区分（第1種・第2種・第3種など）

・市街化区域／市街化調整区域の別

・都市計画法による開発許可の要否

・建築基準法上の用途制限

・周辺環境・インフラ状況

② 行政への事前相談・事前協議

次に、農業委員会や都市計画担当課などと事前相談・事前協議を行います。

障害福祉施設の場合、

・どの許可が必要か

・どの順番で進めるべきか

・他法令との関係（開発許可・建築等）を整理することが重要です。

③ 農地転用の区分を確認

農地転用は、次のいずれかに該当します。

・農地法4条
土地所有者が自ら転用する場合

・農地法5条
売買・賃貸など、権利移動を伴う場合

障害福祉施設では、農地法5条の許可申請となるケースが一般的です。

④ 申請書類の作成・提出

農地転用の申請では、申請書に加えて、多数の添付書類が求められます。

主な書類は次のとおりです。

・事業計画書

・資金計画書

・建物配置図・平面図（計画段階）

・位置図・公図・現況写真

・権利者の同意書

障害福祉施設の場合、事業の継続性や資金計画の妥当性が特に重視されます。

⑤ 農地転用の審査・許可

農地転用の申請には、市町村ごとに定められた申請締切日があります。

申請後は、

・書類審査

・補正対応

・農業委員会・都道府県での審査

を経て、許可（または届出受理）となります。

⑥ 許可後、造成・建築工事へ

農地転用の許可が下りてはじめて、造成工事・建築工事に着手できます。

※許可前に工事を行うと、違法な農地転用となるため注意が必要です。

農地転用（障害福祉施設）で特に注意すべき点

契約前の判断が重要

土地の売買契約を先に進めてしまうと、転用不可だった場合に大きなリスクを負います。

農地転用だけでは終わらない

障害福祉施設では、

・都市計画法の開発許可

・建築基準法の用途整理

・障害福祉サービス指定との整合

が同時に必要となるケースが多くあります。

スケジュール管理が不可欠

農地転用は申請から許可まで数か月を要することも珍しくありません。