市街化調整区域ついてのご相談
市街化調整区域の建物を事業に活用したい
市街化調整区域にある住宅や空き家を、「古民家をカフェにしたい」
「住宅を飲食店として利用したい」
「空き家を何か事業に活用したい」
というご相談があります。
市街化調整区域では、建物がすでに建っていても、自由に店舗や事業用の建物へ用途変更できるわけではありません。
建物が建てられた経緯や過去の許可内容、建物の用途、これから行う事業の内容などによって、都市計画法上の取扱いが異なります。
そのため、まず事前調査・行政確認を行い、予定している事業に建物を利用できるか、どのような手続きが必要になるかを確認します。
その結果、都市計画法上の用途変更などの許可申請が必要となる場合は、行政書士事務所ライフ法務プランニングが必要書類の作成から許可申請までサポートします。
業務メニュー
① 住宅・古民家を飲食店として利用するための手続き
市街化調整区域にある住宅や古民家を、「カフェにしたい」
「レストランにしたい」
「飲食店として活用したい」
という場合に対応します。
市街化調整区域では、住宅から飲食店への用途変更が認められるかどうかを、土地・建物の状況や地域ごとの基準に基づいて確認する必要があります。
事前調査・行政確認の結果、都市計画法上の許可申請が必要となる場合は、必要な手続きを行います。
② 店舗などに利用したい場合
住宅や空き家を店舗などの事業に利用したい場合は、予定している事業内容を確認したうえで、都市計画法上その用途に変更できるかを個別に確認します。店舗であればすべて用途変更できるというわけではありません。
対象となる土地・建物、店舗の内容、地域の立地基準などを確認し、都市計画法上の基準に該当する場合に必要な許可申請を行います。
③ その他の事業に利用したい場合
「空き家を事業に使いたい」「中古住宅を購入して事業を始めたい」
など、飲食店や店舗以外の事業利用についてもご相談いただけます。
ただし、市街化調整区域では、予定している事業であれば何でも用途変更できるわけではありません。
まず事業内容をお聞きし、対象となる土地・建物について都市計画法上の基準に該当する可能性があるかを確認します。
宿泊施設・民泊などについても、旅館業許可や民泊の届出を行う前に、まず市街化調整区域において予定している用途に建物を利用できるかを個別に確認します。
仙台市では住宅を飲食店へ用途変更できる場合があります
仙台市では、令和7年（2025年）10月1日から、市街化調整区域にある一定の住宅について、利用に関する基準が緩和されています。一定の要件を満たす場合には、開発審査会の承認を経て都市計画法上の許可を取得することで、住宅を飲食店または小売店舗併用飲食店へ用途変更できる場合があります。
主な要件として、
・建築から20年以上経過した住宅であること
・敷地が現況幅員4m以上の道路に接し、主要な道路まで4m以上の幅員が確保されてい
ること
・敷地内に適切な規模の駐車場を確保できること
・道路や排水施設など、新たな公共施設の整備を伴わないこと
・原則として既存建物の増改築を伴わないこと
・小売店舗を併設する場合は、店舗部分の面積や業種などの基準を満たすこと
などがあります。
たとえば、
「市街化調整区域にある古い住宅をカフェにしたい」という場合でも、最初から「できない」と判断するのではなく、建築された時期や道路、駐車場、過去の建築・許可の履歴などを確認することが大切です。
ただし、築20年以上の住宅であれば必ず飲食店へ用途変更できるわけではありません。
市街化調整区域における住宅の利用に関する制限緩和｜仙台市
※宮城県（仙台市以外）と仙台市では、市街化調整区域における取扱いや許可基準が異なります。
飲食店などは別の営業許可が必要になる場合があります
都市計画法上、建物を予定している事業に利用できることが確認できても、それだけで営業を始められるとは限りません。
たとえば飲食店を始める場合は、都市計画法上の手続きとは別に、飲食店営業許可などが必要になります。
また、事業内容や建物によっては、建築基準法、消防法その他の関係法令について確認が必要になる場合があります。
当事務所では、まず都市計画法上の取扱いを確認し、そのうえで事業を始めるために必要となる許可・届出を整理します。
サービス料金
| 業務内容 | 料金（税込） |
|---|---|
| 事業利用への用途変更に関する許可申請 | 121,000円～ |
| 用途変更＋建替え・増築などの複合案件 | 176,000円～ |
| 飲食店営業許可申請 | 66,000円～ |
| その他の許可・手続き | 別途お見積り |
※用途変更の内容、事業内容、建物の規模、適用される基準、必要書類、図面の数、行政機関との協議内容などによって料金が異なります。
※上記料金には、図面作成費（現地調査・測量を含む）、公的書類の取得費用は含まれておりません。別途必要となります。
※行政庁へ納付する申請手数料が必要な場合は別途となります。
※事業内容によって、建築基準法、消防法その他の関係法令について別途確認や手続きが必要となる場合があります。
まだ調査をしていない場合
「この古民家をカフェにできるのか」「この空き家を店舗として使えるのか」
「中古住宅を購入して事業を始められるのか」
まだ分からない場合は、物件を購入したり改装工事を始めたりする前に、まず「市街化調整区域の土地・建物調査」からご相談ください。
事前調査 → 行政確認 → 必要な都市計画法上の許可申請 → 事業に必要な許可・届出という順番で進めます。
対象地域
宮城県内宮城県内の市街化調整区域にある住宅・空き家・既存建物の事業利用について対応します。
市街化調整区域の基準は地域や事業内容によって異なるため、対象となる土地・建物の所在地と予定している事業内容を確認したうえで対応します。
※仙台市については、仙台市の基準に基づいて対応します。
※遠方の場合は、別途出張費がかかる場合があります。
