立地基準
どんな農地でもすべて転用できるわけではありません。
農地には、大まかにわけて「農振農用地」、「甲種農地」、「第１種農地」、「第２種農地」、 「第３種農地」といった区分があります。
それぞれの内容と、許可の難易度について説明します。
立地基準とは
農地転用の予定している農地が、どこに位置して周囲の環境がどのような状況になっているのか
例えば
・大規模な農地に囲まれている
・住宅地が広がっている
・幹線道路沿いの農地である
によって「農地を区分」とし、許可・不許可の要否を判断するということです。
つまり、農地を「5種類に区分」して、農地転用が可能なのか、それとも不可能なの
かまたは、容易なのか難しいのかが変わってくるということになります。
この「立地基準」によって、農地は「5つの区分」分かれています。
立地基準の中で農地が不許可の区分に当てはまっていれば、その他の基準がどう
であれ原則転用が出来ないという仕組みです。
「立地基準」はいわば
農地転用の準備を始めるに当たっての最初のハードルになります。
（5つの農地区分）
| ①農振農用地（生産性の高い農地） 原則、転用不許可 |
| 農振農用地（「農業振興地域内農用地区域内農地」、通称「青地」といわれる） で すが これは「農業振興地域の整備に関する法律」に基づいて、市町村が定める農業 振興地域整備計画の中で、今後長期にわたり農業上の利用を確保すべき土地と して、都道府県知事の同意を得て定められている農地です。 農業公共投資が集中して実施されている農地であることから、農地法の中で、 転用は許可することができない農地として挙げられています。 （農地法第４条第６項第１号イ） やむを得ない事情によって転用をする場合も、まずはこの「農業振興地域内 農用地」としての指定をはずした後でないと、農地法の許可申請自体ができない 仕組みになっています。  |
| ②甲種農地（生産性の高い農地） 原則、転用不許可 |
| 甲種農地は、市街化調整区域内で、特に良好な営農条件を備えている農地で、 以下の要件を満たしているものです。 ①高い集団性と営農に有利な条件 おおむね 10ha 以上のまとまりがあり、形が 良く、傾斜が少なく、土の質も良いため、高性能農業機械での耕作が可能である。 ②農業公共投資完了翌年度から８年以内の農地 ここで言う「農業公共投資」は 土地改良事業のうち、農地の形質に変更を加えることで 農地を改良・保全する 事業で、国や都道府県が直接行うもの、またはその費用を補助するものを指す。 農振農用地と同様に、農業公共投資がされている農地であることから、やはり 農地法の中で、転用は許可できない農地として挙げられています。 （農地法第４条第６項第１号ロ）。  |
| ③第1種農地（生産性の高い農地） 原則、転用不許可 |
| 第１種農地は、外形的には甲種農地と同じ農地です。 優良な農地で、近傍の標準的な農地を超える生産力を持った農地です。 違いとしては、農業公共投資の中でも、農地の形質に変更を加えるわけではない 排水施設の整備や、区画整理などが行われるもの。 また、国や都道府県以外の地方公共団体が行うものや、日本政策金融公庫の 融資を受けて行うものを含んでいることが挙げられます。 また、第２種農地や第３種農地に該当する場合には、そちらが優先され 第１種農地とはなりません。 第１種農地における農業公共投資 ①農業用排水施設の新設又は変更 ②区画整理 ③農地又は採草放牧地の造成 ④埋立て又は干拓 ⑤客土、暗きょ排水その他の農地又は採草放牧地の改良又は保全のため必要な事業 のいずれかの事業、また、 ①国、地方公共団体が行う事業 ②国又は地方公共団体が直接又は間接に経費の全部又は一部につき補助その他 の助成を行う事業。 ③農業改良資金融通法に基づき株式会社日本政策金融公庫又は沖縄振興開発 金融公庫からの資金の貸付けを受けて行う事業。 ④その他、公庫からの資金の貸付けを受けて行う事業 といった事業も含んでいま す。  |
| ④第2種農地（小集団の未整備農地・市街地近郊農地） 第3種農地に立地困難な場合等に転用許可 |
| 第２種農地は、農地法上では、他の種類の農地ではない農地、とされています。 （農地法第４条第６項第２号） 農業公共投資がされていない、比較的小集団の農地で、第３種農地ほどには周囲 が市街化していない農地、ということになります。 具体的には、次のような農地を指します。 【第３種農地に近い農地（①又は②を満たすもの）】 ①相当数の街区を形成している（道路が網状に配置され、複数の街区がある） 区域内にある農地。 ただし、同じ街区内で宅地率が40％を超えているものは第３種農地 ②次に挙げる施設からおおむね500m（街区内の宅地率が 40％を超える街区が 続いている場合は 1km以内の農地）以内の農地 a.鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場 b.都道府県庁、市役所、区役所又は町村役場（これらの支所を含む。） c.その他 a及びbに掲げる施設に類する施設 【第３種農地ではないが、市街地に近い農地】 市街地からおおむね500m以内で、10ha 未満の小集団の農地 ここまでくると、 「原則不許可」の枠組みからはずれてきます。 第２種農地は、これに代わる第３種農地が見つからなければ、転用の許可を受け ることができます。 また、第２種農地くらいの農地になると、ライフラインも整っていることが多くなり、 他法令の制限から交換価値こそ高くないものの、転用目的が建物（住宅や店舗） の建築の場合などにも、ライフラインの整備に多大な費用を要しません。  第２種農地は、市街化が進みかけている場所の農地です。 そもそも農地の集団性は失われていますし、実際、細かい基準を見ても、第３種 農地の基準に似通っていることがわかると思います。 市街地や集落との位置関係や、ライフラインの整備状況、また、土地の形状や実際に 工事を考えた際の費用のかかり方などを考えたとき、必ずしも第３種農地の方が 転用が容易とは限りません。 また、甲種農地や第1種農地（原則、転用不可）はともかく、転用には目的があり ますので、目的にあった農地の選定が必要になります。 その為には、第3種農地より第2種農地の方が立地上有利であることを積極的に農 業委員会に説明しなければなりません。 |
| ⑤第3種農地（市街地の農地） 原則、転用許可 |
| 第３種農地は、市街地の中にある農地で、転用は原則許可されます。 農地法では、市街地の中、または市街化が著しい地域の農地と定義されています。 （農地法 第４条第６項第１号ロ（１））。 具体的には次のような農地を指しますが、農振農用地は第３種農地になり 得ず、また、甲種農地の要件がある場合は、甲種農地に区分されます。 【道路や下水道その他の公共施設、鉄道の駅などの公益的施設が整っている】 ①水道・下水道・ガス管のうち２つ以上が埋設されている道路の沿道で、 500m 以内に教育施設、医療施設などの公共施設や公益的施設がある。 ②300m以内に次の施設がある。 a.鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場 b.インターチェンジ c.都道府県庁、市役所、区役所又は町村役場（これらの支所を含む。） d.その他 a から c に掲げる施設に類する施設 【宅地化が進んでいる】 ①住宅や店舗、工場、公園、学校などが連たんしている中にある。 ②同じ街区内での宅地化率が 40％を超えている。（農業用施設の敷地は宅地とみなさない） ③用途地域が定められている。 第２種農地までは、転用許可に際して、他に適当な土地がなかったことを土地選定理由書などの書面で疎明することが求められますが、この第３種農地に関しては、特に理由なく転用が可能です。  |
※第2種農地であっても、公道や水路に面しておらず、農地4方向全てが農地に囲ま
れている、いわゆる「四方農地」であった場合には、転用が不可能であることもあ
ります。
「立地基準」を確認せずに計画を進めると
申請時になって「農地転用ができないなんてこと」が起きるかもしれません。
必ず農業委員会の担当窓口に事前確認は行ってください。
