＜土地の法令調査と倉庫業の基礎知識④＞ 用途地域によって倉庫を建てられないことがある？
ところが、土地を調べると、「この場所では、予定している倉庫を建てることが難しいかもしれません」ということがあります。
その理由の一つが、「用途地域」です。
用途地域って何？
街を見てみると、・住宅が多いところ
・お店が集まっているところ
・工場が多いところ
いろいろありますよね。
もし、静かな住宅街の真ん中に突然、大きな工場や物流施設ができたらどうでしょう。
大型トラックが何台も出入りするようになれば、周辺の生活環境にも影響します。
そこで、「この地域は住宅を中心にしましょう」「この地域は商業施設なども建てられるようにしましょう」「この地域は工場なども建てられるようにしましょう」
というように、地域ごとに建築物の用途などを制限しています。これが用途地域です。
用途地域は13種類あります
用途地域には、・住居系
・商業系
・工業系
など、全部で13種類があります。
そして、用途地域によって建築できる建物の種類や規模などが違います。
そのため、倉庫を建てようとする場合も、「倉庫だからどこでも建てられる」というわけではありません。
「倉庫」と書いてあれば全部同じ？
ここも注意したいところです。一口に倉庫といっても、
・自社の商品を保管する倉庫
・事業に付属する小さな倉庫
・お客様から預かった物品を保管する営業倉庫
・大規模な物流施設
など、いろいろあります。
そのため、「用途地域が○○だから、倉庫は全部ダメ」あるいは、「この用途地域なら、どんな倉庫でも大丈夫」と単純に判断するのではなく、予定している建物の用途や規模、使い方などを確認する必要があります。
例えば住宅地に大きな倉庫は？
「住宅がたくさん建っている場所だけど、空いている土地がある」、「ここに大きな倉庫を建てよう」と思っても、用途地域による建築物の用途制限により、予定している倉庫を建てられない場合があります。仙台市でも、例えば第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域では、コンテナを倉庫として設置し継続的に使用することは原則できないと案内しています。ですから、「土地が空いているから使える」ではないのです。用途地域だけ調べれば終わり？
ここでもう一つ大切なことがあります。「用途地域を調べました！」
「倉庫も検討できそうです！」
では、それで土地調査終了でしょうか？
残念ながら、そうとは限りません。
土地によっては、
・市街化調整区域
・地区計画
・特別用途地区
・防火地域・準防火地域
・開発許可
・農地法
・建築基準法上の道路
・その他の土地利用に関する規制
などの確認が必要になることがあります。
用途地域は、土地の法令調査の大切な入口の一つと考えると分かりやすいでしょう。
用途地域が指定されていない土地なら自由？
では、「この土地、用途地域が指定されていません」という場合はどうでしょう。「それなら何でも建てられる！」……とは限りません。
用途地域の指定がない区域でも、建ぺい率や容積率などの建築規制があります。
さらに、市街化調整区域であれば、用途地域とは別に都市計画法による建築や開発の制限を確認する必要があります。
つまり、「用途地域なし＝自由に使える土地」ではありません。
ここは土地を調べるときに注意したいポイントです。
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2026年08月11日 17:22
