＜市街化調整区域の基礎知識④＞市街化調整区域では、なぜ簡単に家を建てられないの？
では、なぜ市街化調整区域では、簡単に家を建てることができないのでしょうか。
今回は、このあたりを見ていきます。
自分の土地でも自由に建てられるとは限らない
「自分の土地なんだから、家くらい自由に建ててもいいんじゃないの？」普通に考えれば、そう思いますよね。土地を買って、「よし、ここに家を建てよう！」と思っても、市街化調整区域ではそう簡単にはいかない場合があります。
そもそも市街化調整区域は、市街化を抑えるために設けられている区域だからです。
誰でも自由に住宅や店舗を建てられるのであれば、市街化を抑えることができなくなってしまいます。そのため、市街化調整区域では建物を建てることなどについて、都市計画法による制限があります。
「家を建てる」だけを見てはいけない？
ここが少し分かりにくいところです。市街化調整区域で家を建てようとすると、「建築できるかどうか」だけを考えてしまいがちです。でも実際には、その土地をどのように造成するのかということも関係してきます。
たとえば、土地を区画したり、盛土や切土をしたり、道路をつくったりすることがあります。
建物を建てるために土地の状態を変える行為が、都市計画法上の「開発行為」に該当する場合があります。
そして市街化調整区域では、この開発行為について厳しいルールがあります。
許可を取れば何でも建てられる？
ここまで読むと、「それなら、許可を取れば家を建てられるのでは？」と思いますよね。ところが、市街化調整区域では、許可を申請すれば何でも認められるわけではありません。そもそも市街化調整区域は、市街化を抑えるための区域です。
そのため、住宅や店舗などを建てようとする場合には、「どのような建物を、どのような理由で建てるのか」が重要になります。
そして、市街化調整区域で開発行為を行う場合に、どのようなものが認められるのかを定めているのが、都市計画法第34条です。
たとえば、地域に必要な店舗や、農林漁業に関係する施設など、一定の条件を満たすものが定められています。
もちろん、第34条に書いてあるから自動的に許可されるということではなく、それぞれの基準を満たしているか確認する必要があります。
隣に家があるから大丈夫？
土地を見に行ったとき、「隣にも家が建っているから、ここにも建てられるでしょう」と思うことがあります。
でも、市街化調整区域では、それだけでは判断できません
・隣の家は農家住宅かもしれません。
・昔からある住宅かもしれません。
・何らかの許可を受けて建てられた住宅かもしれません。
隣に家が建っていることと、自分も同じように家を建てられることは別の話です。
ここは、市街化調整区域の土地を検討するときに注意したいところです。
まず「建てられる理由」があるか確認する
市街化調整区域で住宅などを建てたい場合、「土地がある」「道路に面している」「隣にも家がある」というだけで判断するのではなく、都市計画法上、その場所にその建物を建てることができる理由があるのかを確認することが大切です。「土地を買えば普通に建てられるだろう」と思って先に契約してしまうのも危険です。
土地を購入してから、「調べてみたら予定していた家を建てられなかった」となったら大変です。
市街化調整区域の土地を購入して建物を建てようとするときは、契約する前に、その計画が可能なのか確認しておくことが大切です。
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2026年08月09日 18:19
