「不動産屋さんのための農地転用講座」第４回（全５回）（農地調査チェックリスト付き）
こんにちは、行政書士ライフ法務プランニングの大場です。
本日は、「不動産屋さんのための農地転用講座」第４回です。
テーマは「不動産実務で役立つ！農地の“調査・見分け方”のポイント」です。
それでは、始めて行きましょう。
農地の“調査・見分け方”のポイント
「売主の話では“ただの空き地”って言ってたけど、地目は“畑”だった！」など
農地転用が関係するかどうかを見極めるには、まず“その土地が農地かどうか”を調べることが最初の一歩です。
今回は、不動産取引の現場で役立つ「農地かどうかを調べる方法」「調査時の注意点」「トラブル予防の視点」についてお伝えします。
見た目に惑わされない！農地かどうかは“地目”がカギ
パッと見て草が生えていても、砂利が敷いてあっても、登記簿上の「地目」が“田”や“畑”であれば農地扱いです。
※ただし、登記が「田・畑」でも、現況が完全に非農地化していれば、農地とは見なされない可能性があります。
調査の基本ステップ
・隣接地との境界、用排水路の有無なども重要
・現況がどうであれ、農業振興地域内農地であれば転用が厳しいケースも
現場でチェック！簡易チェックポイント
| チェック項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 地目が「田」または「畑」か | 登記簿・評価証明書など |
| 現況は耕作されているか | 現地確認 |
| 用排水路・農道との接続の有無 | 現地確認・航空写真など |
| 農業振興地域かどうか | 市町村農業委員会で確認 |
| 市街化調整区域かどうか | 都市計画図・都市計画課 |
※ Googleマップや地理院地図、自治体の「都市計画情報公開システム」も便利です。
農地調査チェックシートプレゼント中
農地調査チェックシートはコチラ⇒ダウンロード
（チェックの結果からの判断目安）
| 状況 | 対応の目安 |
|---|---|
| 地目が農地で現況も耕作中等 | 農地転用許可が必要（農地法4条または5条） |
| 地目が農地で現況は駐車場等 | 無許可転用の可能性あり →農業委員会で確認を |
| 市街化区域内の農地 | 届出で可（農地法第5条の届出）だが都市計画法の確認も |
| 調整区域内で住宅予定 | 原則不可。例外規定の適用可否を行政と事前協議 |
よくある落とし穴と注意点
❌ 登記地目が「畑」なのに砂利敷き → 実は無許可転用
→ 売買後に行政から是正指導を受けることも。
❌ 市街化区域だから転用できると思った → 農業振興地域だった
→ 転用できる可能性が低く、取引のやり直しに。
❌ 境界が不明瞭 → 買主とのトラブルに発展
→ 地積測量図・境界の有無も確認
事前調査がカギ！
農地かどうか、転用できるかどうかは、最初の「情報収集」でほぼ決まります。
土地に関する情報を整理しておけば、売主・買主の安心感につながり、トラブルも未然に防げます。
専門家との連携でより確実に
「農地かも？」「調整区域内だけど売れそう？」と感じたら、行政書士や土地家屋調査士など土地活用に強い専門家と連携するのがベストです。調査の精度・スピードが上がり、安心して取引を進めることができます。
次回予告
次回（第5回）は、「農地転用をビジネスチャンスに変える！〜行政書士と連携するメリット」
農地を扱う不動産屋さんが専門家と組むことで生まれる“付加価値”について詳しくご紹介します。
宮城県の農地転用手続きサポート｜行政書士事務所ライフ法務プランニング
対応エリア：宮城県内
