市街化調整区域に自己用住宅を建てたい
「市街化調整区域の土地に自宅を建てたい」「農家ではないけれど家を建てられる？」「分家住宅の要件には該当しないけれど、住宅を建てる方法はある？」「親から相続した土地に自宅を建てたい」市街化調整区域では、原則として自由に住宅を建てることはできません。
ただし、土地の場所や取得した時期、現在の住居の状況などによっては、一定の基準を満たすことで「自己用住宅」として住宅を建てられる場合があります。
農家住宅や分家住宅に該当しない場合でも、最初から「家を建てられない」と判断せず、その土地がどのような基準に該当する可能性があるのか確認することが大切です。
自己用住宅とは？
ここでいう自己用住宅とは、申請する方が自ら居住するために建てる住宅です。市街化調整区域では、単に「自分が住む家だから建てられる」というものではありません。
住宅を建てる方の状況だけでなく
・土地の場所
・土地を取得した時期や経緯
・市街化調整区域になった時期との関係
・既存集落の状況
・現在住んでいる住宅の状況
・市街化区域内に所有している土地の有無
などを確認して、許可基準に該当するか確認が必要です。
仙台市には「既存集落における自己用住宅」の基準があります
仙台市では、市街化調整区域にある既存集落について、一定の要件を満たす場合に自己用住宅を建てることができる基準があります。「既存集落」とは、おおむね50戸以上の建築物がまとまり、一体的な日常生活圏を形成していると認められる地域です。ただし、既存集落の中に土地を持っていれば、誰でも住宅を建てられるわけではありません。
申請する方について、
・市街化区域に適切な土地を所有していないこと
・現在の住居について、狭小、被災、立ち退き、借家などの事情があること
・定年、退職、卒業など、住宅を新築することがやむを得ないと認められる事情があることなどの要件があります。
土地についても、
・農用地ではないこと
・既存集落内にあること
・区域区分の日以前から所有していた土地、または相続により取得した土地であること
・土地の面積がおおむね500㎡以下であること
などの要件があります。
そのため、土地だけではなく「誰が、どの土地に、なぜ住宅を建てるのか」を確認する必要があります。
大規模既存集落で建てられる場合もあります
仙台市では、「大規模既存集落における自己用住宅等」という別の基準も設けられています。対象となる大規模既存集落は、一定の要件を満たす既存集落として指定された区域です。自己用住宅については、申請する方がその集落に生活の本拠を有していることや、市街化区域内に適切な土地を所有していないこと、現在の住居について住宅を新築する必要性が認められることなど、一定の要件があります。「昔から持っている土地」は確認する価値があります
市街化調整区域に指定される前から家族が所有している土地や、親から相続した土地などについて、「調整区域だから家は建てられない」と最初から判断してしまうことがあります。しかし、土地を取得した時期や場所、既存集落との関係などによっては、自己用住宅の許可基準に該当する可能性があります。
特に「親から相続した土地がある」
「昔から家族が所有している土地がある」
「既存の住宅がまとまっている地域に土地がある」
という場合には、一度確認してみることをおすすめします。
仙台市には「既存宅地」に住宅を建てられる制度もあります
仙台市では、市街化調整区域のうち、一定の条件を満たす「条例で定める既存宅地」について、都市計画法第43条の許可を受けて戸建住宅等を建築できる場合があります。
市街化調整区域に指定された昭和45年8月31日より前から宅地であったことなど、土地についての要件があります。そのため、古くから宅地として利用されてきた土地については、既存宅地に該当する可能性についても確認します。
宮城県と仙台市では基準が異なります
市街化調整区域の自己用住宅については、宮城県と仙台市で同じ基準が適用されるわけではありません。宮城県では、開発審査会の基準などにより、大規模既存集落内の自己用住宅、旧法の既存宅地確認を受けた土地の自己用住宅など、一定の条件を満たす住宅について立地が認められる場合があります。仙台市についても、既存集落、大規模既存集落、条例で定める既存宅地など、それぞれ異なる基準があります。そのため、まず土地の所在地を確認し、その地域に適用される基準から調査します。
このような方はご相談ください
・市街化調整区域に自宅を建てたい・農家住宅にも分家住宅にも該当しない
・親から相続した土地に家を建てたい
・昔から家族が所有している土地に家を建てたい
・既存集落の中に土地を所有している
・調整区域の土地を購入する前に住宅を建てられるか確認したい
・不動産会社から「建築できるか確認してください」と言われた
・どの許可基準に該当するのか分からない
土地を購入する前に確認することが大切です
市街化調整区域では、土地を所有していることや、登記上の地目が「宅地」であることだけで、住宅を建てられるとは限りません。また、「周りに住宅が建っている」「不動産情報に住宅用地と書いてある」ということだけでも判断できません。これから土地を購入する場合には、売買契約を進める前に、予定している住宅を建てることができる土地なのか確認することをおすすめします。
当事務所のサポート
当事務所では、市街化調整区域に自己用住宅を建てたい方について、土地の状況や取得経緯などを確認し、どの許可基準に該当する可能性があるのかを調査します。
主な確認・サポート内容は
・市街化調整区域の確認・土地の登記・取得経緯等の確認
・区域区分された時期との関係確認
・既存集落・大規模既存集落等の確認
・既存宅地に関する確認
・申請者の要件確認
・現在の住居の状況確認
・農地・農振の確認
・過去の開発許可等の確認
・関係行政機関への事前確認
・適用できる許可基準の確認
・必要となる許可申請
などです。
サービス料金
| 内容 | 料金（税込） |
|---|---|
| ご相談料 | 5,500円 |
| 自己用住宅に関する事前調査 | 55,000円～ |
| 都市計画法第43条 建築許可申請 | 385,000円～ |
| 都市計画法第29条 開発許可申請 | 550,000円～ |
| 農地法第4条許可申請 | 99,000円～ |
| 農地法第5条許可申請 | 110,000円～ |
| 農振除外申出 | 132,000円～ |
※上記料金には、申請に必要な図面の作成費は含まれておりません。
※土地・建物の状況や手続きの内容によって、料金が変わる場合があります。
※事前調査後に許可申請をご依頼いただく場合は、調査内容に応じて申請報酬をお見積りします
宮城県・仙台市の市街化調整区域に対応しています
市街化調整区域で自己用住宅を建てるための基準は、土地の所在地や取得経緯、申請する方の状況などによって異なります。宮城県と仙台市それぞれの基準を確認し、住宅を建てられる可能性があるか調査したうえで、必要となる行政手続きを進めます。市街化調整区域に自宅を建てたい方へ
「調整区域だから家は建てられないと言われた」「分家住宅には該当しない」「相続した土地を活用したい」「昔から家族が持っている土地に家を建てたい」このような場合でも、土地の場所や取得経緯などによっては、自己用住宅として建築できる可能性があります。
土地の購入や住宅計画を進める前に、まずその土地に適用できる基準があるか確認するところからご相談いただけます。
