農家住宅を一般住宅に用途変更したい
「親が住んでいた農家住宅を引き継いで住みたい」「農家住宅だった空き家を購入して住みたい」「農業をしていない人でも農家住宅に住める？「農家住宅を一般の方へ売却したい」市街化調整区域にある農家住宅は、農業を営む方の住宅として建てられているため、農業をしていない方がそのまま一般住宅として利用できるとは限りません。
農家住宅が建築された経緯や利用されてきた期間、現在の所有者・利用者、用途変更する理由などを確認し、一般住宅として利用するための手続きが必要かを確認することが大切です。
農家住宅は普通の中古住宅と何が違う？
市街化調整区域では、原則として建物の建築が制限されています。
一方、農業を営む方が自ら居住するための農家住宅（農林漁業用住宅）は、一定の要件を満たす場合、都市計画法上の許可を受けずに建築することができます。
その根拠となるのが、都市計画法第43条第1項本文（法第29条第1項第2号）です。
そのため、農業をしていない方が購入したり、相続したりして一般住宅として利用する場合には、都市計画法上の用途変更について確認する必要があります。
農家住宅を一般住宅として利用する場合
農家住宅を農業をしていない方が一般住宅として利用する場合には、建物があるからといって自由に利用者を変更できるとは限りません。
まず、・いつ建築された住宅なのか
・どのような経緯で建築されたのか
・農家住宅として適法に建築された住宅なのか
・これまでどのくらいの期間利用されてきたのか
・誰が利用するのか
・なぜ用途変更することになったのか
・過去に許可や用途変更が行われていないか
などを確認します。
そのうえで、一般住宅として利用するために都市計画法上の許可が必要か、関係行政機関へ確認します。
宮城県では「10年以上」が一つの基準になります
宮城県では、市街化調整区域に適法に建築され、相当期間適正に利用されてきた住宅について、やむを得ない事情によって用途変更する場合の基準が設けられています。
農家住宅についても、建築後の利用期間や用途変更する事情などを確認したうえで、一般住宅への用途変更が認められる場合があります。
宮城県の基準では、農家住宅が第三者へ譲渡される場合などについて、10年以上にわたり適正に利用されていることなどが判断基準の一つとなります。
また、用途変更に至った事情についても確認されるため、「10年以上経過していれば必ず用途変更できる」というものではありません。
土地・建物の状況やこれまでの利用状況、用途変更する理由などを確認したうえで判断されます。
仙台市では「20年以上」の農家住宅について基準が緩和されています
仙台市では、市街化調整区域にある住宅の利活用を進めるため、令和7年10月1日から住宅の利用に関する基準が緩和されています。建築後20年以上経過した農家住宅など、一定の条件を満たす住宅については、都市計画法上の許可を取得することで、農業をしていない方が一般住宅として利用できる場合があります。そのため、仙台市内の農家住宅については、建築後20年以上経過しているかが重要な確認事項の一つになります。
ただし、20年以上経過していれば無条件で一般住宅に変更できるわけではありません。
建築された経緯や敷地、現在の建物の状況など、仙台市が定める基準に適合するかを確認する必要があります。
宮城県と仙台市では取扱いが異なります
農家住宅を一般住宅として利用する場合、土地の所在地によって確認する基準が異なります。
宮城県相当期間適正に利用された農家住宅について、用途変更に至った事情などを確認し、都市計画法上の許可が可能か判断します。
仙台市
建築後20年以上経過した農家住宅などについて、一定の条件を満たす場合には、一般住宅として利用するための許可を受けられる制度があります。
そのため、「農家住宅だからこの手続きをすれば大丈夫」と一律に判断するのではなく、まず建物の所在地と建築された経緯を確認することが大切です。
このような方はご相談ください
・親の農家住宅を引き継いで住みたい・農家住宅を相続したが農業をしていない
・農家住宅だった空き家を購入したい
・農家住宅を一般の方へ売却したい
・購入予定の中古住宅が農家住宅だった
・農業をしていない人が住めるか確認したい
・用途変更できるか購入前に確認したい
「この農家住宅に一般の人が住めるの？」という段階からご相談いただけます。
相続した農家住宅の場合
親が農業を営んでいて、その農家住宅を子どもが相続するケースがあります。相続によって土地や建物を取得することと、その住宅を都市計画法上どのように利用できるかは別に確認する必要があります。
相続した方が農業をしていない場合には、一般住宅として利用するための確認や手続きが必要になることがあります。
まず、住宅がどのような経緯で建てられたのかを確認することが大切です。
農家住宅を売却したい場合
農家住宅を農業をしていない方へ売却する場合にも、都市計画法上の確認が必要になることがあります。特に市街化調整区域では、「中古住宅として売りに出せる」ことと「購入した方が一般住宅として利用できる」ことは同じではありません。そのため、売却を進める前に、一般住宅として用途変更できる可能性があるか確認しておくことをおすすめします。
購入する前の調査が大切です
これから農家住宅を購入する場合には、売買契約をする前の確認が特に重要です。購入した後に一般住宅として利用するための許可が難しいことが分かると、住宅として利用する計画そのものを見直さなければならない場合があります。
登記上「居宅」と記載されていても、それだけで一般住宅として利用できるとは限りません。
購入前に、
・建築された経緯
・過去の許可・届出
・これまでの利用状況
・一般住宅への用途変更の可能性
を確認しておくことをおすすめします。
当事務所のサポート
当事務所では、農家住宅を一般住宅として利用したい方について、まず建物が建築された経緯を確認します。
主な確認・サポート内容は
・土地・建物の資料確認・農家住宅として建築された経緯の調査
・過去の開発許可・建築許可等の確認
・建築後の利用期間の確認
・土地・建物の利用履歴の確認
・現在の土地・建物の状況確認
・一般住宅への用途変更の可能性の確認
・関係行政機関への事前確認
・必要となる都市計画法上の手続きの整理
・用途変更に必要となる許可申請
などです。
サービス料金
| 内容 | 料金（税込） |
|---|---|
| ご相談料 | 5,500円 |
| 農家住宅の建築経緯・用途変更事前調査 | 55,000円～ |
| 都市計画法第43条 用途変更に関する許可申請 | 385,000円～ |
| 都市計画法第42条 用途変更に関する許可申請 | 285,000円～ |
※上記料金には、申請に必要な図面の作成費は含まれておりません。
※土地・建物の状況や手続きの内容によって、料金が変わる場合があります。
※事前調査後に許可申請をご依頼いただく場合は、調査内容に応じて申請報酬をお見積りします
宮城県・仙台市の市街化調整区域に対応しています
農家住宅から一般住宅への用途変更は、建物の所在地、建築された経緯、これまでの利用状況などによって確認する内容が異なります。宮城県と仙台市では取扱いや基準が異なるため、それぞれの基準を確認しながら手続きを進めます。
農家住宅を一般住宅として利用したい方へ
「親の農家住宅に住みたい」「農家住宅を相続したけれど農業をしていない」「農家住宅だった空き家を購入したい」「一般の方へ売却できるか確認したい」
農家住宅は、普通の中古住宅とは都市計画法上の取扱いが異なる場合があります。
売買やリフォームなどを進める前に、まず建築された経緯やこれまでの利用状況を確認し、一般住宅として利用できるかを調べるところからご相談いただけます。
