農地は「売れない」「貸せない」って本当？〜行政書士が教える農地相続の出口戦略〜②

行政書士ライフ法務プランニングの行政書士大場です。

本日から農地は「売れない」「貸せない」って本当？〜行政書士が教える農地相続の出口戦略〜というテーマでお伝えいたします。

それでは、第二回目をはじめていきましょう。

「農地を相続したけど、もう農業はしない」
「だったら売るか貸すかすればいいよね？」

…そう思って調べてみたら、「売れない」「貸せない」と言われてびっくり。
一体どういうことなの？と、困ってしまう方が少なくありません。

農地は、普通の宅地や空き家とちがって、売買・賃貸に特別な法律（農地法）の制限がある不動産です。
今回は、その理由と背景を行政書士の立場から解説します。

日本では、食料の安定供給のために「農地を守る」ことが重視されてきました。
そのため、農地を農業以外の目的で売ったり使ったりするには、農地法の許可が必要になります。

具体的には…

行為	必要な許可
農地を農地として貸す・売る	農地法第3条の許可
農地を駐車場・宅地などに転用する	農地法第4条、5条の許可 ※都市計画法の開発許可必要な場合あり

「とにかく誰かに売りたい」「借りてくれる人がいれば…」そんな風に思っていても、相手が“農業をする意思と能力を持つ人”でないと、許可が下りないのです。

たとえば…

●相手が農業者でない → 売れない・貸せない

●まとまった面積がない → 農地として評価されず、活用が難しい

●市街化調整区域 → 制限あり

「土地を持っているのに、自由に使えない」これが、農地の大きな特徴であり、相続人にとっての戸惑いポイントでもあります。

●市街化区域：原則として農地転用し家が建てられる（許可または届出）

●市街化調整区域：原則とし農地転用し家は建てられない（例外あり）

つまり、同じ農地でも「どこにあるか」で転用・活用の可能性が大きく変わります。
地目が「田」「畑」となっていても、地域計画や条例で制限されている場合もあるため、事前調査が不可欠です。

農地を貸すには、農地法第3条の許可が必要です。
無許可で貸すと、その契約は無効になる可能性があります。

また、農地を一時的に貸す「利用権設定」など、特別な制度もありますが、農業委員会との手続きや条件確認が必須です。

農地の活用には、次のような選択肢があります

✅1. 農業者に貸す or 売る（許可申請）

→ 中間管理機構（農地バンク）を活用する方法もあります

✅2. 転用して別の用途にする

→ 駐車場、宅地、資材置き場など（許可・届出が必要）

✅3. 処分・整理する

どの選択肢が取れるかは、土地の場所・規模・状態・希望する方向性によって変わります。

農地は、相続した人にとって“自由に使えない資産”に感じられるかもしれません。
でも、制度の仕組みを理解し、正しい手続きを踏むことで、活用や処分の選択肢を広げることが可能です。

当事務所では、農地の調査・農地法申請・農地相続・利用提案までワンストップでご相談いただけます。
「この農地、どうすればいいの？」という方は、まずはお気軽にご相談ください。

2025年06月17日 01:25

「農地転用」「農地承継」のご相談を承っております。